>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)1-4月月報：行業(yè)投資銷售仍較弱，需求側放松大力度推出-240517
| 上傳日期： |
2024/5/19 |
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| 1324KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
1-4月投資端再走弱，投資降幅擴大、開工和竣工降幅收窄。24年1-4月來看，投資同比-9.8%（計算值-12.9%），較前值-0.3pct；新開工同比-24.6%（計算值-24.7%），較前值+3.2pct；施工同比-10.8%（計算值-10.9%），較前值+0.3pct；竣工同比-20.4%（計算值-20.3%），較前值+0.3pct。4月單月來看，投資同比-10.5%（計算值-7.3%），較前值-0.5pct；開工同比-14.0%（計算值-12.3%），較前值+11.4pct；竣工同比-19.1%（計算值-15.4%），較前值+2.6pct。我們認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)投資端依然較弱，同時值得注意的是，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)對于23年基數(shù)進行了調減，經(jīng)計算23年前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)值下調了3.5%，如果剔除基數(shù)調整影響，那么目前投資端也將更弱；此外，考慮到本輪周期中供給主體的過度出清及補庫存的困難，從而導致后續(xù)投資仍將處于偏弱狀態(tài)，并且預計投資修復節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。我們維持2024年預測：投資同比-11.1%、開工同比-9.2%、竣工同比-14.3%。
1-4月銷售端仍較弱，銷售面積同比-20%、銷售金額同比-28%。24年1-4月來看，銷售面積同比-20.2%（計算值-22.3%），較前值-0.8pct；銷售金額同比-28.3%（計算值29.4%），較前值-0.7pct；銷售均價同比-10.2%（計算值-9.2%），較前值持平。4月單月來看，銷售面積同比-22.8%（計算值-14.4%），較前值-4.6pct；銷售金額同比-30.4%（計算值-27.1%），較前值-4.6pct；銷售均價同比-9.9%（計算值-14.8%），較前值0.6pct。我們認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)銷售端依然較弱，同時值得注意的是，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)對于23年基數(shù)進行了調減，經(jīng)計算23年前4月商品房銷售面積數(shù)值下調了2.6%，如果剔除基數(shù)調整影響，那么目前銷售端也將更弱；此外，預計購房力和購買意愿偏弱將在需求端約束銷售修復，而供給主體的過度出清及補庫存的困難將在供給端約束銷售修復，因而判斷銷售或在短期維度仍處于需求中樞之下，導致總量仍偏弱，但結構有彈性。我們維持2024年預測：銷售面積同比-5.1%、銷售金額同比-4.2%、銷售均價同比+1.0%。
1-4月資金端低位，銷售回款降幅收窄。24年1-4月來看，資金來源同比-24.9%（計算值-24.6%），較前值+1.1pct。4月單月來看，資金來源同比-21.3%（計算值-20.1%），較前值+7.7pct。從4月各資金來源同比來看，國內(nèi)貸款同比-14.3%（計算值-10.5%），較前值-8.0pct；自籌資金同比+5.7%（計算值+9.3%），較前值+19.3pct；定金及預收款同比-36.3%（計算值-36.1%），較前值+5.2pct；個人按揭貸款同比-35.8%（計算值35.6%），較前值+11.0pct。1-4月資金來源同比降幅收窄，其中，融資資金中，國內(nèi)貸款維持低位、自籌資金同比轉正，銷售回款降幅收窄。綜合之下，預計后續(xù)房地產(chǎn)資金來源仍處于略偏緊狀態(tài)，但隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，預計房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源也將有所改善，不過改善節(jié)奏仍取決于銷售的改善以及融資政策實際落地情況。
投資分析意見：行業(yè)投資銷售仍較弱，需求側放松大力度推出，維持“看好”評級。在房地產(chǎn)行業(yè)基本面經(jīng)歷了深度調整之后，當前購房按揭負擔比明顯改善、租金回報率對國債利差顯著收窄、千人開工套數(shù)較日美大幅超跌，上述三大底部支撐信號顯現(xiàn)，預計房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來臨。此外，疊加近期政策思路轉向需求側去庫存，430新表態(tài)后需求側政策密集放松，近期房貸首付比下降、房貸利率下限取消、政府收儲商品房以及“以舊換新”等政策密集推出，供需格局有望大幅改善，預計將推動房地產(chǎn)市場逐步回歸正軌。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，推薦優(yōu)質產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、新城控股；H股：華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團；建議關注：綠城管理、貝殼、我愛我家。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云，建議關注：招商積余。
風險提示：調控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，三大工程推進低于預期。
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