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事件：5月17日，何立峰于保交房工作視頻會(huì)議中指出，商品房庫存較多的城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障房；央行取消首套/二套商貸利率下限，同時(shí)兩部門下調(diào)首套/二套首付比。
　　全力保交樓提振信心，明確“收儲(chǔ)”+“退地”提供紓困資金。何立峰于保交房工作視頻會(huì)議中指出：①著力分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付；②相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困；③商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房；④繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，扎實(shí)推進(jìn)“三大工程”。我們認(rèn)為，“保交樓”依然為當(dāng)下主要目標(biāo)，政策逐漸明確“收儲(chǔ)”和“退地”為紓困資金的可行來源，其中收儲(chǔ)的房源用作保障性住房同時(shí)兼顧新模式的加速構(gòu)建，保交樓的穩(wěn)步推進(jìn)及房企現(xiàn)金流的逐步緩解將有效提振需求信心，但仍需關(guān)注后續(xù)政府“收儲(chǔ)”與“退地”的折扣，以及受惠房企的成分類別。
　　全面取消房貸利率下限，同時(shí)下調(diào)首付比，呵護(hù)需求持續(xù)釋放。同日：①中國人民銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，各省級(jí)分行可按照因城施策原則，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平；②中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局提出，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。我們認(rèn)為，政策供需兩端堅(jiān)決齊同發(fā)力，供給側(cè)通過限制土地供應(yīng)及“收儲(chǔ)”&“退地”優(yōu)化供給，需求側(cè)通過限購松綁、利率/首付比下調(diào)、以舊換新等方式促進(jìn)合理需求的加速釋放，供需格局在政策的明確呵護(hù)下有望大幅改善。
　　政策態(tài)度積極，“去庫存”大方向明確，更多政策值得期待。4月30日政治局會(huì)議淡化“三大工程”，再次提出“去庫存”目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，隨后核心城市陸續(xù)取消或松綁限購，同時(shí)多城落地“以舊換新”打通置換鏈條，在政策的明確指導(dǎo)下，“收儲(chǔ)”也有望從試點(diǎn)城市逐漸向其余核心城市推廣，住房租賃貸款支持計(jì)劃及PSL等或?qū)⒊蔀榫唧w資金來源。會(huì)議確認(rèn)了地產(chǎn)政策的重大轉(zhuǎn)向，態(tài)度發(fā)生了積極變化，我們認(rèn)為首付比例、房貸利率調(diào)降或只是工具之一，“收儲(chǔ)”的力度、節(jié)奏及方式也將持續(xù)出臺(tái)細(xì)節(jié)明確，“以舊換新”式的收儲(chǔ)或更加合理，當(dāng)下多方仍有繼續(xù)加杠桿的空間，收儲(chǔ)的力度和更多的政策值得期待。
　　投資建議：政策轉(zhuǎn)向堅(jiān)決，態(tài)度積極變化，明確轉(zhuǎn)向以“收儲(chǔ)”為抓手的“去庫存”，伴隨需求側(cè)政策的發(fā)力呵護(hù)，行業(yè)供需結(jié)構(gòu)有望得到顯著改善，同時(shí)更多政策值得期待，當(dāng)下板塊仍處于低估值、低持倉的現(xiàn)狀，板塊行情或剛開始，在此貝塔行情之下，倉位更加重要。標(biāo)的方面重點(diǎn)關(guān)注：我愛我家、貝殼-W、建發(fā)股份、華潤置地。此外，建議關(guān)注：①二手房（我愛我家、貝殼-W）；②商業(yè)運(yùn)營和地產(chǎn)開發(fā)雙輪驅(qū)動(dòng)（新城控股、龍湖集團(tuán)、華潤置地）；③高股息及現(xiàn)金流健康的物管公司（南都物業(yè)、招商積余、保利物業(yè)）；④一二線城市的純開發(fā)企業(yè)（招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、保利發(fā)展）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。