>> 國信證券-房地產(chǎn)行業(yè)保交房工作配套政策點(diǎn)評(píng)：中央層面出資讓利，料將提振購房信心-240518
| 上傳日期： |
2024/5/18 |
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| 327KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
超配 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事項(xiàng)：
2024年5月17日，國新辦舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策的有關(guān)情況。
住建部提出四項(xiàng)保交房工作重點(diǎn)：（一）打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)。（二）進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用。城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”。（三）推動(dòng)消化存量商品住房。城市政府堅(jiān)持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。（四）目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活。
央行推出四項(xiàng)政策措施：（一）設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。（二）降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例。（三）取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。（四）下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，如五年以上首套房個(gè)人住房公積金貸款利率從3.1%降至2.85%。
國信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，撬動(dòng)5000億元銀行貸款，預(yù)期消化當(dāng)前商品房庫存量的10%。2）央行需求端三大利好政策齊發(fā)，首付比例的寬松程度已突破前兩輪周期。3）自上而下多重政策疊加出擊，既有效出資又真實(shí)讓利，料將提振居民購房信心。4）投資建議：自4月末中央政治局會(huì)議提出消化存量和優(yōu)化增量的政策方向后，首次中央層面聯(lián)合發(fā)力，凸顯支持房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)健康的決心，信號(hào)意義積極明確。中長期看，樓市的真實(shí)復(fù)蘇雖是房地產(chǎn)板塊行情延續(xù)的充分且必要條件，但不邊際惡化就不拖累政策博弈。短期看，地產(chǎn)板塊上漲能否延續(xù)，取決于未來一段時(shí)間內(nèi)政策出臺(tái)的力度。我們堅(jiān)持樓市未見底的判斷，雖然地產(chǎn)股談安全邊際為時(shí)尚早，基本面不支撐價(jià)值，但政策博弈價(jià)值凸顯。個(gè)股推薦保利發(fā)展、萬科A、華潤置地、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。5）風(fēng)險(xiǎn)提示：①政策推出強(qiáng)度及落地效果不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。
評(píng)論：
擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，撬動(dòng)5000億元銀行貸款，預(yù)期消化當(dāng)前商品房庫存量的10%
此次住建部提出的四項(xiàng)保交房工作重點(diǎn)中，除了繼續(xù)按照市場(chǎng)化法治化原則保交房、推動(dòng)符合“白名單”的項(xiàng)目進(jìn)度、處置盤活存量土地以外，最引人關(guān)注的是推動(dòng)消化存量商品住房。該工作延續(xù)了4月末中央政治局會(huì)議精神，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，由央行設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模為3000億元，包含2023年1月央行設(shè)立的租賃住房貸款支持計(jì)劃（向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個(gè)城市試點(diǎn)發(fā)放，市場(chǎng)化批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給）的1000億元額度。
再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，央行按照貸款本金的60%發(fā)放給國開行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元?？紤]到截至2024年4月末，全國已建成未出售的商品房庫存面積74553萬㎡，如按照2024年1-4月全國商品房銷售均價(jià)9595元/㎡計(jì)算，貨值約為71534億元?？紤]收購價(jià)格的合理折扣，預(yù)期約能消化當(dāng)前庫存量的10%。需注意的是，再貸款使用標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)（該企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)）發(fā)放貸款，以合理價(jià)格收購房地產(chǎn)企業(yè)（對(duì)不同所有制一視同仁）已建成未出售的商品房（嚴(yán)格把握滿足工薪收入群體剛性住房需求的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)），收購后還需迅速用作配售型或配租型保障性住房。
但不論如何，再貸款能切實(shí)加快存量商品房去化、增加保障性住房供給、改善房企資金狀況、助力保交樓和“白名單”機(jī)制。我們期待后續(xù)央行出臺(tái)《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》的正式文件，能披露更多落地細(xì)節(jié)并盡快推進(jìn)實(shí)施。
央行需求端三大利好政策齊發(fā)，首付比例的寬松程度已突破前兩輪周期
除設(shè)立保障性住房再貸款，央行還一次性釋放三大政策以進(jìn)一步優(yōu)化個(gè)人住房貸款首付比例和利率水平：①下調(diào)住房貸款最低首付比例5個(gè)百分點(diǎn)，將首套最低首付比例從不低于20%調(diào)整為15%，二套最低首付比例從不低于30%調(diào)整為25%，此前除北上廣深等8個(gè)城市外的其他城市均已執(zhí)行20%、30%的底線政策；②不再設(shè)置房貸利率政策下限，此前首套房貸利率下限為五年期LPR-20BP但可根據(jù)各城房價(jià)表現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整取消，二套房貸利率下限為五年期LPR+20BP。③下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，如5年以上首套利率為2.85%，約為當(dāng)前五年期LPR 3.95%的0.72倍。
央行對(duì)這三方面政策的上一輪調(diào)整還要追溯至2022年5月將首套房貸利率下限調(diào)整為五年期LPR-20BP、2022年9月將首
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