>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)近期房地產(chǎn)政策的跟蹤報(bào)告：多重利好積極顯現(xiàn)，購(gòu)房信貸全面發(fā)力-240518
| 上傳日期： |
2024/5/18 |
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| 格式： |
pdf 共4頁(yè) |
來源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：5月17日：1）央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》、《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》、央行及金監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》（以上三個(gè)公告合稱《通知》）。
2）中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰在全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議（簡(jiǎn)稱《會(huì)議》）指出“商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房”等。
3)國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)（簡(jiǎn)稱《吹風(fēng)會(huì)》）召開，自然資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況等。
點(diǎn)評(píng)：多重利好積極顯現(xiàn)，購(gòu)房信貸全面發(fā)力，政府參與收儲(chǔ)加速庫(kù)存去化。
購(gòu)房信貸全面發(fā)力，居民購(gòu)房成本與門檻進(jìn)一步降低：根據(jù)《通知》，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以上首套/第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.85%/3.325%；取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，中國(guó)人民銀行各省級(jí)分行按照因城施策原則……自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平（如有），等等。
首先，我們認(rèn)為此次政策力度較大，超出市場(chǎng)預(yù)期，個(gè)人首套房商貸首付比例下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)至15%、5年以上首套個(gè)人公積金貸款利率下調(diào)至2.85%，均為歷史最低水平，居民購(gòu)房門檻和成本降至歷史低位，或?qū)⒂行嵘用褓?gòu)房意愿，尤其為核心城市剛需/剛改群體提供了購(gòu)房便利；其次，全國(guó)層面商業(yè)貸款利率政策下限取消，可減少地方按揭利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的頻次，為各地因城施策支持居民購(gòu)房提供了穩(wěn)定的低按揭利率條件，此次《通知》同時(shí)大幅度放松按揭利率和首付比例要求，可更好地發(fā)揮政策組合拳的效果，房地產(chǎn)需求修復(fù)可期。
政府以需定購(gòu)合理收儲(chǔ)，央行再貸款預(yù)計(jì)帶動(dòng)5000億元貸款支持去庫(kù)存：根據(jù)《會(huì)議》：……繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作……。根據(jù)《吹風(fēng)會(huì)》，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)指出：……城市政府堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，可以組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房用作保障性住房……目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購(gòu)、市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活……;自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪指出：……明確支持地方政府以合理價(jià)格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購(gòu)司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地……對(duì)于收回、收購(gòu)的土地，用于保障性住房項(xiàng)目的，可通過地方政府專項(xiàng)債券等予以資金支持……。央行副行長(zhǎng)陶玲指出：……央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款(利率1.75%，期限1年，可展期4次)……支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房（對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁），用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元……將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理……。
我們認(rèn)為，根據(jù)4月30日政治局會(huì)議精神，保交房、消化存量商品房工作是當(dāng)前房地產(chǎn)眾多工作中的重中之重，與“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”相關(guān)的頂層政策設(shè)計(jì)在這次《吹風(fēng)會(huì)》后初見其型：首先，存量與增量的范圍有了明確的定位，存量房產(chǎn)主要為已建成未出售商品房，該口徑或與統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的商品房待售面積口徑接近，主要為新房（截至24年4月，國(guó)內(nèi)商品住宅待售面積3.9億平米，同比增長(zhǎng)24.5%），而優(yōu)化增量住房的重心放在土地市場(chǎng)，重點(diǎn)通過收回、收購(gòu)企業(yè)無力再開發(fā)或拍賣中流拍的土地，從源頭上減少商品房產(chǎn)品供應(yīng)，起到優(yōu)化增量住房的效果；其次，消化存量與優(yōu)化增量的資金來源與規(guī)模確認(rèn)，收購(gòu)已建成未出售商品房的資金來源主要為央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元，考慮到政府收儲(chǔ)時(shí)的合理價(jià)格制定或更為嚴(yán)謹(jǐn)，如果再貸款計(jì)劃全部落地，實(shí)際去化貨值可能超5000億元，以24年4月全國(guó)商品住宅累計(jì)銷售均價(jià)（9978元/㎡）的七折、八折、九折、原價(jià)四種口徑作為收購(gòu)均價(jià)計(jì)算，則預(yù)計(jì)可促進(jìn)商品房庫(kù)存去化0.5億平米~0.7億平米，約為目前3.9億平米商品住宅待售面積的13%~18%；收回、收購(gòu)閑置土地的資金來源主要為地方政府專項(xiàng)債，規(guī)模將視情況而定。整體上看，消化存量房產(chǎn)等政策資金規(guī)?；蚺c市場(chǎng)預(yù)期有所差別，政策措施較為積極、明確，我們將繼續(xù)關(guān)注執(zhí)行過程中的落地效果。
“白名單”項(xiàng)目融資保持推進(jìn)速度：根據(jù)《吹風(fēng)會(huì)》：截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。我們?cè)谇捌趫?bào)告中提到“截至3月31日，各地推送的“白名單”項(xiàng)目中，有1979個(gè)項(xiàng)目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個(gè)項(xiàng)目已獲得貸款發(fā)放1554.1億元?！保ㄔ斠?024年4月21日外發(fā)報(bào)告
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