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摘要：
　　房?jī)r(jià)如期成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，因其代表信用和實(shí)物的相對(duì)擴(kuò)張關(guān)系，也是定價(jià)模式轉(zhuǎn)變的結(jié)果。土地信用模式下，信用和實(shí)物相對(duì)擴(kuò)張速度決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，土地價(jià)格決定房?jī)r(jià)，進(jìn)而帶動(dòng)租金變化。在政府運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的模式下，變?yōu)樽饨饹Q定房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)決定地價(jià)。
　　當(dāng)前的中央收儲(chǔ)模式是中央下場(chǎng)配合地方收購(gòu)未售現(xiàn)房，用于配售型或者配租型保障房，短期內(nèi)會(huì)因盤活存量而帶來實(shí)物量的擴(kuò)張和住房供給增加。本次政策是直接收購(gòu)新房、而非以舊換新，相比之下推進(jìn)的速度會(huì)更快。由于政策要求必須是現(xiàn)房，所以若房企想要參與也將加快項(xiàng)目竣工，從而帶來實(shí)物量的擴(kuò)張。同時(shí)，由于政府所回購(gòu)項(xiàng)目為滯銷項(xiàng)目，原來并未形成有效供給，而若收儲(chǔ)后用于保障房，則將轉(zhuǎn)變?yōu)橛行Ч┙o。因此，整體來看，收儲(chǔ)將有效促進(jìn)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，也會(huì)帶來住房有效供給的增加。但需要注意的是，盡管有效供給增加，但并不一定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)和租金帶來負(fù)面沖擊，因?yàn)闆Q定房?jī)r(jià)和租金變化更關(guān)鍵的因素在于通脹。若中央的貨幣投放持續(xù)增加，并形成逐步增強(qiáng)的通脹預(yù)期，那么，即便實(shí)物供給增長(zhǎng)，若其速度慢于貨幣和信用投放速度，租金和房?jī)r(jià)也能呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。
　　本輪政策并沒有要求收儲(chǔ)資金強(qiáng)制償債，而是可以用于項(xiàng)目續(xù)建，因此，保交房和化解金融風(fēng)險(xiǎn)兩不誤，不排除再通脹的可能，取決于后續(xù)貨幣的投放量。本次并未說明房企是否可以用相關(guān)資金繼續(xù)拿地，也沒有表態(tài)必須用于償還債務(wù)，而是明確說明可以用于續(xù)建其他項(xiàng)目。因此，我們認(rèn)為能夠同時(shí)做到保交房和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。而能否帶來再通脹的預(yù)期，取決于后續(xù)貨幣是否持續(xù)投放以及房企收儲(chǔ)資金的用途。極端情況下，如果房企只能用于償債，則要達(dá)到去庫(kù)存的效果，需要大量基礎(chǔ)貨幣，相當(dāng)于中央出資幫助房企快速縮表，達(dá)到出清的狀態(tài)。而若房企可以配合再杠桿，通過拿地的方式將資金轉(zhuǎn)移至政府，政府再用于收儲(chǔ)，則能夠帶來信用擴(kuò)張，這種方式需要的基礎(chǔ)貨幣就可以大幅度減少，類比2016年棚改的過程，但庫(kù)存去化進(jìn)程則大幅放緩，只是轉(zhuǎn)移了庫(kù)存的地理位置和價(jià)格。
　　因此，單純3000億元資金做收儲(chǔ)，穩(wěn)定市場(chǎng)的意義更大，對(duì)于去庫(kù)存來說，還需要更大的資金體量，或者允許房企再杠桿帶來更高的貨幣派生倍數(shù)，展望未來，政策的態(tài)度比政策本身更加重要。若政策的態(tài)度即為通脹式去庫(kù)存，則后續(xù)仍可以期待新一輪政策，若政策態(tài)度為通過去庫(kù)存來穩(wěn)定市場(chǎng)、并化解金融風(fēng)險(xiǎn)，則兜住底線的意味更強(qiáng)。我們推薦兩端配置，一為核心標(biāo)的，如保利發(fā)展、招商蛇口、中新集團(tuán)等，二為重組標(biāo)的，受益標(biāo)的為旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等，并根據(jù)政策的態(tài)度（而非政策本身）考慮是否增加風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的配置，如萬科等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)需求加速下行。