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事件：5月17日，多項(xiàng)地產(chǎn)政策利好集中出臺(tái)，包括降低首付比例下限、取消首套二套房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、設(shè)立3000億保障性住房再貸款貨幣工具等。
　　首套二套房貸利率及首付比例要求進(jìn)入歷史低位，將進(jìn)一步釋放置業(yè)需求。17日央行宣布下調(diào)首套、二套住房商業(yè)貸款首付比例至15%、25%；取消全國首套、二套住房商業(yè)貸款利率下限；下調(diào)住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。截止至今年3月，個(gè)人住房貸款平均利率為3.69%，處于歷史最低位，本次取消此前按首套5年期LPR-20BP，二套房為LPR+20BP的執(zhí)行房貸利率下限標(biāo)準(zhǔn)，并下調(diào)首付比例要求后，房貸利率及首付要求均進(jìn)入歷史低位，有助于降低購房者資金壓力，進(jìn)一步釋放置業(yè)需求。
　　針對化解存量提出明確的執(zhí)行方向，為行業(yè)修復(fù)指明更清晰路徑。17日下午的保交樓政策吹風(fēng)會(huì)上提出，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式盤活存量土地；組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。隨著化解存量模式逐步清晰，將為后續(xù)行業(yè)去化存量，修復(fù)基本面指明更明確的路徑。
　　3000億保障性住房再貸款結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具快速落地，政策推進(jìn)節(jié)奏緊湊，有益于行業(yè)加速筑底。本次新設(shè)保障性住房再貸款工具規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，由國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行等21家全國性銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。針對此前對于化解存量的資金來源的討論，相關(guān)貨幣工具快速落地出臺(tái)，化解存量政策推進(jìn)節(jié)奏緊湊，有益于加速行業(yè)筑底。
　　投資建議：本輪政策集中出臺(tái)，寬松力度強(qiáng)于以往，430會(huì)議后推進(jìn)節(jié)奏緊湊，且出現(xiàn)新設(shè)3000億貨幣工具，均表明政策端對改善行業(yè)基本面的意愿。本輪政策樂觀預(yù)期主導(dǎo)下，申萬地產(chǎn)指數(shù)自底部反彈區(qū)間漲幅達(dá)28%，部分個(gè)股累計(jì)漲幅超50%，隨著政策集中出臺(tái)后或?qū)⒅鸩竭M(jìn)入觀察期，需等待基本面對寬松政策的響應(yīng)，短期板塊或有波動(dòng)。中期我們?nèi)匀徽J(rèn)為可樂觀看待，基本面反應(yīng)不佳將有進(jìn)一步政策出臺(tái)。推薦二手房交易中介龍頭貝殼、深圳城中村改造龍頭天健集團(tuán)、區(qū)域龍頭濱江集團(tuán)，建議關(guān)注央國企行業(yè)龍頭華潤置地、中國海外發(fā)展，品質(zhì)類房企綠城中國，具備商業(yè)現(xiàn)金流的民企龍湖集團(tuán)、新城控股，代建龍頭綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)寬松政策效果不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；商品房銷售復(fù)蘇不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。