>> 申萬(wàn)宏源-房地產(chǎn)行業(yè)四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)政策點(diǎn)評(píng)：政府收儲(chǔ)存量+居民房貸放松，開(kāi)啟房地產(chǎn)新周期-240518
| 上傳日期： |
2024/5/19 |
大小： |
778KB |
| 格式： |
pdf 共8頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件：
5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開(kāi)，住建部、自資部、央行和金管局就“切實(shí)做好保交房工作配套政策”情況作了詳細(xì)說(shuō)明，并在信貸政策放松（房貸首付比下降、房貸利率下限取消、公積金貸款利率下降）、支持政府收儲(chǔ)、盤活存量土地、融資協(xié)調(diào)機(jī)制、保交樓等方面均有大力度支持措施出臺(tái)。
點(diǎn)評(píng)：
房貸政策創(chuàng)歷史最寬松水平，首套首付比創(chuàng)新低至15%，助力居民加杠桿釋放合理需求。5月17日，央行進(jìn)一步優(yōu)化住房信貸政策：1）首套房貸首付比例下調(diào)至15%、二套下調(diào)至25%（原為2023/8/31出臺(tái)的首付下限分別為20%和30%，之后除北京、上海等8個(gè)城市外，其他城市均已將首付比調(diào)整到了國(guó)家規(guī)定的下限），本次首付比下降后將創(chuàng)歷史新低；2）取消首套、二套商貸利率下限（原為2023/8/31出臺(tái)的首套下限LPR-20BP、二套下限LPR+20BP，另2023/1/5出臺(tái)房?jī)r(jià)環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市首套住房貸款利率不設(shè)下限），本次商貸利率下限取消創(chuàng)下歷史最寬松水平，至今年3月末，全國(guó)343個(gè)城市中，75個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，64個(gè)取消了下限，預(yù)計(jì)后續(xù)更多城市將陸續(xù)取消下限；3）公積金貸款利率下調(diào)25BP，首套、二套公積金貸款利率分別降至2.85%、3.325%，本次公積金貸款利率下調(diào)將創(chuàng)歷史新低。房貸首付比下調(diào)、房貸利率下降取消、公積金利率下降，綜合將助力居民加杠桿釋放合理住宅需求。
中央明確政府收儲(chǔ)存量商品房，合計(jì)收購(gòu)貸款6,000億、去庫(kù)存面積占比23年銷售達(dá)8%。5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議中，國(guó)務(wù)院副總理何立峰指出，庫(kù)存較多城市，政府酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。同日，國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)中，住建部表態(tài)，推動(dòng)消化存量商品住房，城市政府堅(jiān)持以需定購(gòu)，可以組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房，用作保障性住房；央行表態(tài)，擬設(shè)立保障性住房再貸款3,000億元，利率1.75%，通過(guò)21家全國(guó)性銀行合計(jì)可發(fā)放貸款5,000億元，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，此外，租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國(guó)范圍全面推廣。本次多部委明確地方政府收儲(chǔ)存量商品房用作保障房，有利于：1）加快存量商品房去庫(kù)存；2）加快保障性住房供給；3）加快房企資金回籠、改善資金情況。其中，假設(shè)按照收儲(chǔ)房?jī)r(jià)8,000元/平進(jìn)行測(cè)算，本次央行支持收購(gòu)貸款5,000億元、再疊加租賃住房貸款支持計(jì)劃1,000億元，合計(jì)可用收購(gòu)貸款6,000億元，可去化商品房7,500萬(wàn)平（約75萬(wàn)套），占比2023年銷售9.5億平的8%，規(guī)模較為可觀、去庫(kù)存影響較大。
430新表態(tài)后去庫(kù)存政策大幅、密集推出，彰顯去庫(kù)存堅(jiān)定決心，供需格局有望大幅改善。4月30日政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，時(shí)隔9年后再次強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存，隨后2周中，房地產(chǎn)去庫(kù)存組合政策密集而大力度的推出：一方面，加大需求端放松力度，如：高能級(jí)城市限購(gòu)放松（如杭州、西安、成都等限購(gòu)全面放松、南京購(gòu)房落戶、北京五環(huán)外限購(gòu)放松等）、江蘇模式的“以舊換新”（目前主要覆蓋江蘇地區(qū)的蘇州、太倉(cāng)、無(wú)錫等11城）、青島模式的政府收儲(chǔ)存量（目前覆蓋青島、重慶、鄭州等10城）、住房信貸政策進(jìn)一步放松（如首付比下降、房貸利率下降）等；另一方面，嚴(yán)控供給端土地供應(yīng)，如：嚴(yán)控去化周期超18個(gè)月的城市宅地供應(yīng)。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)的政策思路已由供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求側(cè)、并將去庫(kù)存作為核心目標(biāo)，同時(shí)近期密集的政策也彰顯出政府本輪去庫(kù)存的堅(jiān)定決心，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)供需格局有望大幅改善。
投資分析意見(jiàn)：政府收儲(chǔ)存量+居民房貸放松，開(kāi)啟房地產(chǎn)新周期，維持“看好”評(píng)級(jí)。在房地產(chǎn)行業(yè)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，當(dāng)前購(gòu)房按揭負(fù)擔(dān)比明顯改善、租金回報(bào)率對(duì)國(guó)債利差顯著收窄、千人開(kāi)工套數(shù)較日美大幅超跌，上述三大底部支撐信號(hào)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來(lái)臨。此外，疊加近期政策思路轉(zhuǎn)向需求側(cè)去庫(kù)存，430新表態(tài)后需求側(cè)政策密集放松，近期房貸首付比下降、房貸利率下限取消、政府收儲(chǔ)商品房以及“以舊換新”等政策密集推出，供需格局有望大幅改善，預(yù)計(jì)將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸正軌。我們維持房地產(chǎn)“看好”評(píng)級(jí)，推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、新城控股；H股：華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注：綠城管理、貝殼、我愛(ài)我家。此外，維持物業(yè)管理“看好”評(píng)級(jí)，推薦：華潤(rùn)萬(wàn)象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，城中村改造推進(jìn)不及預(yù)期。
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