>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2024年4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)點評：70城房價環(huán)比創(chuàng)下九年多來最大跌幅；剛需產(chǎn)品房價下行壓力較大-240519
| 上傳日期： |
2024/5/19 |
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| 472KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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國家統(tǒng)計局發(fā)布2024年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70大中城市新房價格環(huán)比下降0.6%；二手房價格環(huán)比下降0.9%。
核心觀點
4月70大中城市新房、二手房房價環(huán)比跌幅均擴(kuò)大，分別創(chuàng)下自2014年12月、2014年10月以來單月最大環(huán)比降幅，整體房價下行壓力加大。4月70大中城市新房房價環(huán)比下降0.6%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.3個百分點，創(chuàng)下較2014年12月以來單月最大環(huán)比降幅；二手房房價環(huán)比下跌0.9%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.4個百分點，創(chuàng)下自2014年10月以來單月最大環(huán)比降幅。新房房價已經(jīng)連續(xù)11個月持續(xù)下滑；二手房房價已經(jīng)連續(xù)12個月持續(xù)下滑。對比2014年的下行周期，新房、二手房房價均經(jīng)歷了11個月（2014年5月-2015年3月）的環(huán)比負(fù)增長，此輪房價下行期的時長已經(jīng)超過2014年。70個大中城市中，新房房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量有64個，較3月減少了7個，新房房價下跌城市平均跌幅為0.65%，較3月擴(kuò)大0.19個百分點；二手房房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量為69個，與3月持平，僅昆明上漲。二手房房價下跌城市平均跌幅為0.96%，較3月擴(kuò)大0.42個百分點。整體而言，二手房市場的價格下行壓力相對于新房更大，一方面，當(dāng)前“以價換量”仍然延續(xù)，業(yè)主主動調(diào)降掛牌價加速出貨；另一方面，各地“以舊換新”政策推行下，舊房收購價格相對不高。
一線城市二手房房價環(huán)比跌幅大于二、三線城市。1）新房：4月一線城市新房房價環(huán)比下降0.6%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大了0.5個百分點。其中，北京環(huán)比由持平轉(zhuǎn)為下降0.7%；上海環(huán)比上漲0.3%（前值：+0.5%）；廣州環(huán)比持平（前值：-0.7%），在2023年6月以來，經(jīng)歷了連續(xù)10個月房價環(huán)比下跌后，本月止跌；深圳環(huán)比下降1.0%（前值：-0.4%），已經(jīng)連續(xù)12個月房價下滑。深圳房價跌幅相對最為明顯；上海自2019年8月以來新房房價環(huán)比持續(xù)上漲，房價韌性最足，4月上海環(huán)比漲幅位列70城首位，主要是受濱江凱旋門、保利·世博天悅等高價新開盤項目結(jié)構(gòu)性影響。2）二手房：4月一線城市二手房房價環(huán)比下降1.1%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大了0.4個百分點。其中，北京環(huán)比下降1.6%（前值：-0.4%）；上海環(huán)比下降0.8%（前值：-0.3%）；廣州環(huán)比持平（前值：-1.0%）；深圳環(huán)比下降0.7%（前值：-1.0%）。其中北京、深圳二手房市場“以價換量”趨勢明顯。根據(jù)中指院，4月北京二手房成交面積111.5萬平，同比下降12%，同比降幅較3月收窄了21個百分點；深圳二手房成交面積40.7萬平，環(huán)比增長15%，同比增長40%。
二線城市新房、二手房房價環(huán)比跌幅擴(kuò)大，二手房房價環(huán)比跌幅超過1%的城市數(shù)量顯著增加。1）新房：二線城市新房房價環(huán)比下降0.5%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大了0.2個百分點。僅天津、太原、西安環(huán)比略有上漲，其余城市環(huán)比均下跌,環(huán)比跌幅相對較大的城市有寧波、廈門、武漢，跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：二線城市二手房房價環(huán)比下降0.9%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大了0.4個百分點。除昆明環(huán)比增長0.2%以外，其余所有城市環(huán)比均下跌，其中杭州、廈門、南京、武漢、長沙、天津、沈陽、大連、寧波、合肥、福州、南昌、青島、南寧、呼和浩特、蘭州16個城市的環(huán)比跌幅均大于等于1.0%，而上個月環(huán)比跌幅超過1.0%的城市僅長沙1個。雖然核心二線城市利好不斷，除天津外，限購政策全面松綁，但二手房掛牌量仍然高企（根據(jù)中指院，13個重點一二線城市4月末二手房掛牌量為280.3萬套，從2023年11月以來呈現(xiàn)明顯上升趨勢，較本輪下行期初始期的2021年7月增長88%），“以價換量”的形勢仍將延續(xù)，短期核心城市成交量或有一波回升，但房價仍面臨持續(xù)下行的壓力。
三線城市新房、二手房房價環(huán)比跌幅擴(kuò)大。1）新房：三線城市新房房價環(huán)比下降0.6%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大了0.2個百分點。除了平頂山、遵義環(huán)比小幅上漲以外，其余所有三線城市均環(huán)比下跌，其中跌幅相對較大的城市有吉林、煙臺、丹東、安慶、湛江，環(huán)比跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：三線城市二手房房價環(huán)比下降0.9%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大了0.4個百分點。所有三線城市環(huán)比增速均為負(fù)，跌幅相對較大的有：秦皇島、丹東、錦州、徐州、蚌埠、九江、贛州、煙臺、濟(jì)寧、襄陽、常德、惠州、湛江、桂林、瀘州、大理，跌幅均大于等于1.0%。
4月各類型產(chǎn)品房價持續(xù)下跌且跌幅均擴(kuò)大，其中剛需產(chǎn)品跌幅最大，單月環(huán)比跌幅達(dá)歷史最大值。1）剛需產(chǎn)品：90平以下新房房價環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.4個百分點；二手房房價環(huán)比下降1.0%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.5個百分點，單月環(huán)比降幅為自2011年有數(shù)據(jù)以來最大值。2）剛改產(chǎn)品：90-144平新房房價環(huán)比下降0.6%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.2百分點；二手房房價環(huán)比下降0.9%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.4個百分點。3）改善型產(chǎn)品：144平以上新房房價環(huán)比下降0.6%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.3個百分點；二手房房價環(huán)比下降0.9%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.4個百分點。
投資建議
70個大中城市房價環(huán)比下跌已經(jīng)持續(xù)了將近一年的時間，且4月環(huán)比創(chuàng)下九年多來最大跌幅；投資、銷售的降幅也進(jìn)一
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