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吹響去庫存號角，利好地方城投平臺(tái)
　　5月17日國新辦舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，圍繞保交房和去庫存兩大主題打出了自2009年以來最高力度的地產(chǎn)放松組合拳。最具突破性的政策是保障性住房再貸款、貸款利率市場化以及購房杠桿再突破。本次會(huì)議體現(xiàn)政府去庫存的誠意，尤其是房貸利率下限的放開，有望帶來核心城市價(jià)格預(yù)期的企穩(wěn)，進(jìn)而穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期。我們認(rèn)為，政府收儲(chǔ)政策利好地方城投平臺(tái)，重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：招商蛇口、城建發(fā)展、建發(fā)股份；2）港股開發(fā)：建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：華潤萬象生活、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)。
　　保障性住房再貸款可實(shí)現(xiàn)多大程度的去庫存？
　　作為新型結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，保障性住房再貸款有如下特點(diǎn)：1）支持規(guī)模：總量約5000億，包括央行低息再貸款3000億，以及由此撬動(dòng)政策性銀行以及商業(yè)銀行的2000億；2）收購對象：房企的未售現(xiàn)房，同時(shí)強(qiáng)調(diào)對開發(fā)商一視同仁；3）收購主體：地方政府指定的地方國企；4）自愿原則：地方政府主導(dǎo)決策。在0-30%收購折價(jià)率的假設(shè)下，我們預(yù)計(jì)保障性住房再貸款可去化商品住宅現(xiàn)房庫存的12.7%~18.2%。此外，在保障性住房再貸款體系外，政府主導(dǎo)的去庫存收購對象還包括房企的閑置土地，這一舉措為企業(yè)退地提供便利，有助于房企盤活存量。
　　為什么房貸利率市場化更值得關(guān)注？
　　本次一大突破性政策，是取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，實(shí)現(xiàn)房貸利率市場化。此外，全國公積金貸款利率下調(diào)0.25pct，其中5年以上首套房公積金貸款利率進(jìn)入2.0區(qū)間。房貸利率下限的取消為16年以來首次，重點(diǎn)城市利率下行空間可觀，高能級城市尤為突出。激發(fā)改善需的政策指引下，二套房降幅空間更值得關(guān)注。參考目前50城貸款利率最低水平，重點(diǎn)城市新房貸款利率的最高下調(diào)空間達(dá)70bp，二套房最高可達(dá)125bp。借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，亦可說明調(diào)整空間或較大。房貸利率調(diào)整更具廣泛影響力以及需求敏感度，作為房價(jià)筑底的引路人，我們看好該政策托底市場的有效性。
　　哪些標(biāo)的受益程度最明顯？
　　我們認(rèn)為，行業(yè)基本面視角下，政策組合拳，尤其是房貸利率政策調(diào)整有望帶來行業(yè)預(yù)期修復(fù)，進(jìn)而打開行業(yè)估值修復(fù)空間。而政府收儲(chǔ)政策傾向于利好地方城投平臺(tái)。2021年以來，城投平臺(tái)大舉托底土地市場，因此目前所持有的土地或者閑置庫存處于高位，我們預(yù)計(jì)地方政府在收儲(chǔ)項(xiàng)目的選擇上，可能會(huì)遵循以下順序：1、地方城投平臺(tái)的存量項(xiàng)目；2、參與本地土地市場的房企（尤其是央國企）所持項(xiàng)目；3、其他所有制企業(yè)已經(jīng)建成且沒有債務(wù)的項(xiàng)目。整體而言，我們認(rèn)為，地方城投平臺(tái)通過此輪收儲(chǔ)，有望改善自身供需結(jié)構(gòu)和負(fù)債情況。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策調(diào)整對企業(yè)經(jīng)營的擾動(dòng)；行業(yè)高峰期或已結(jié)束導(dǎo)致的基本面下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企因現(xiàn)金流壓力造成的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。