>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：地產(chǎn)長期格局確立細(xì)分領(lǐng)域長牛-240519
| 上傳日期： |
2024/5/21 |
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| 1842KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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1、房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展格局確立：雙軌制下商品房回歸商品屬性
2023年10月國常會通過國發(fā)【2023】14號文，確立地產(chǎn)長期雙軌制發(fā)展格局。會上明確“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求”。先前，“房住不炒”的定調(diào)適用于所有住房類型，而2023年10月國常會的新表述則明確了商品房可以價值回歸。我們認(rèn)為，這意味著“房住不炒”以及“住有所居”將由保障房來完成，商品房的限制性政策完全放松是必然趨勢。
5月17日央行放開房貸利率下限+下調(diào)公積金貸款利率+降低首付比，政策組合拳力度在本輪周期中空前，與先前周期低點力度更強(qiáng)。我們認(rèn)為，央行的首付比和房貸利率的下降的作用主要是降低購房成本，大力度放松給購房者帶來明確政策低點信號，觀望需求不必再觀望。我們認(rèn)為過往三年積累的觀望需求，其預(yù)期發(fā)生扭轉(zhuǎn)后，有望推動房地產(chǎn)基本面修復(fù)。供給方面，住建部明確開啟保交樓繼續(xù)+收購新房庫存，我們認(rèn)為該類政策有助于扭轉(zhuǎn)需求對期房的不信任，此外改善供需結(jié)構(gòu)有望企穩(wěn)房價?？傮w來看，我們認(rèn)為多個政策形成合力助力基本面企穩(wěn)修復(fù)，收儲開啟增加地產(chǎn)反轉(zhuǎn)概率。
2、收儲轉(zhuǎn)租賃的長期戰(zhàn)略意義
我們認(rèn)為收購商品房轉(zhuǎn)為保租房對房地產(chǎn)市場長期具有深遠(yuǎn)的意義，能夠改變目前土地財政僅靠賣地獲取收入的困境，將房地產(chǎn)相關(guān)的收入從一次性收取轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期穩(wěn)定現(xiàn)金流。
3、房企估值體系發(fā)生了變化
市場下行時，PB估值可反映市場對地產(chǎn)公司清算估值的大致心理價位。當(dāng)行業(yè)基本面走弱，清算價值變低，PB則會下行。0.5xPB等同于將地產(chǎn)公司資產(chǎn)打包以5折的價格出售。部分已經(jīng)出險的房企PB低至0.1倍，不僅意味著資產(chǎn)價格折扣率較高，同時也意味著失去流動性。地產(chǎn)周期產(chǎn)生拐點后，第一階段估值先修復(fù)悲觀預(yù)期、第二階段是資產(chǎn)價格修復(fù)，第三階段是參考周期下行前行業(yè)較穩(wěn)定時的估值（龍頭公司有溢價）。
4、投資建議：地產(chǎn)政策迎來新一輪放松潮，供需兩端多政策協(xié)同推動行業(yè)信心提升及基本面加速企穩(wěn)
1）改善型開發(fā)商，未來細(xì)分領(lǐng)域長牛，關(guān)注：華潤置地、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、綠城中國；
2）收儲開展過程中，地方城投受益資產(chǎn)處置帶來的現(xiàn)金改善，關(guān)注：城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)、合肥城建等；
3）龍頭中介，業(yè)績彈性高，關(guān)注：貝殼-W、我愛我家。
5、風(fēng)險提示：
政策出臺速度不及預(yù)期；銷售量價修復(fù)不及預(yù)期。
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