>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事件點(diǎn)評(píng)：為什么是3000億？-240521
| 上傳日期： |
2024/5/21 |
大小： |
582KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：5月17日，住建部、自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局負(fù)責(zé)人召開國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，提出了政府收購存量商品房、盤活存量土地、推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等方面的具體措施意見，并設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。
【政策內(nèi)容】
四部委提出推動(dòng)消化存量商品住房，城市政府堅(jiān)持“以需定購”，組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購存量商品住房用作保障房。未來保障房的建設(shè)方面出現(xiàn)了重要的導(dǎo)向，庫存房源來成為保障房來源之一。我們認(rèn)為，這將有望與各地推行的“以舊換新”政策結(jié)合，合力成為去庫存的兩大方式。我們認(rèn)為，政府向開發(fā)商收儲(chǔ)，體量較大，或以整幢作為基本收購單位，可視為大宗交易范疇，交易價(jià)格折扣率預(yù)計(jì)較高。目前已有城市推出相關(guān)政策，5月15日杭州市臨安區(qū)發(fā)布公告收購一批商品住房用作公共租賃住房，房源以整幢作為基本收購單位，同時(shí)單套建筑面積不超過70平，收購房源面積原則不超過1萬平，現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房。
為推動(dòng)政府收購存量房工作開展，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。保障性住房再貸款具體情況為：1）利率1.75%，期限1年，可展期4次。2）發(fā)放對(duì)象包括國開行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。3）央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。4）選定地方國企作為收購主體，主體不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，具備銀行授信要求，收購后迅速配售或租賃。5）所收購的商品房嚴(yán)格限定為房企已建成未出售商品房，按保障房用于剛需原則，嚴(yán)控戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。早在2023年1月，央行設(shè)立租賃住房貸款支持計(jì)劃，額度為1000億元，采取“先貸后借”的直達(dá)機(jī)制，按季度發(fā)放，支持相關(guān)金融機(jī)構(gòu)向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購房貸款，貸款利率原則上不超過3%，對(duì)于符合要求的貸款，央行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。此次，統(tǒng)籌考慮政策銜接，央行決定將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。
【為什么是3000億元？】
3000億元的再貸款計(jì)劃剛好可以基本覆蓋當(dāng)前我國70平以下的現(xiàn)房庫存。此次地方政府所收購的商品房嚴(yán)格限定為房企已建成未出售商品房，即現(xiàn)房庫存。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年4月末，我國商品住宅待售面積（已竣工未出售的現(xiàn)房庫存）約3.91億平，去化周期為23.8個(gè)月。從政策目的是用作保障房來看，預(yù)計(jì)收購標(biāo)的為70平以下現(xiàn)房庫存。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百城狹義庫存（已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售的住宅面積）中70平以下的占比約為20%，以此估算，全國滿足條件的住宅現(xiàn)房庫存約為7818萬平。因此，收購所需要的資金約為，7818萬平*當(dāng)前全國商品住房現(xiàn)房銷售均價(jià)（2024Q1為8346元/平）*折扣（屬大宗交易范疇，預(yù)計(jì)7折，實(shí)際可能更低）=4567億元，此次3000億元的再貸款計(jì)劃預(yù)計(jì)可撬動(dòng)5000億元銀行貸款，已經(jīng)基本可以覆蓋當(dāng)前我國70平以下的現(xiàn)房庫存。
【市場供需回到平衡狀態(tài)需要多少資金？】
如果要考慮更多的庫存問題，3000億元的資金體量顯然不夠。如果去化完全部70平以下現(xiàn)房庫存后，剩余現(xiàn)房庫存為3.13億平，對(duì)應(yīng)現(xiàn)房去化周期將降至19.0個(gè)月，下降了4.8個(gè)月；剩余廣義庫存（累計(jì)新開工-累計(jì)銷售）為19.18億平，對(duì)應(yīng)去化周期為28.8個(gè)月，下降了1.2個(gè)月?？傮w來說，庫存去化周期仍然較高。所以，假設(shè)剩余的庫存面積也都收購掉，需要多少資金？1）70平以上的現(xiàn)房庫存還有3.13億平，我們預(yù)計(jì)還需要約1.83萬億元資金。2）從廣義庫存的角度來看，截至2024年4月末，我國廣義住宅庫存面積為20億平。20億平*當(dāng)前全國商品住宅銷售均價(jià)（2024年4月為10656元/平）*折扣，為收購全國所有廣義庫存所需要的資金，約為14.89萬億元。
不過考慮到理論上無需一次性解決所有庫存，只需將去化周期降至合理水平，若降至18個(gè)月，收購廣義庫存則需要約6萬億元。1）若去化周期回落至18個(gè)月，廣義庫存需要降低至12.0億平，即在現(xiàn)有庫存規(guī)模的基礎(chǔ)上下降8億平。8億平*10656元/平*70%折扣，收購廣義庫存所需要的資金約為5.96萬億元；而現(xiàn)房庫存需要降低至2.96億平，即在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上下降9483萬平，9483萬平*8346元/平*70%折扣，收購現(xiàn)房庫存所需要的資金約為5540億元。也就是說，如果只是通過去化部分現(xiàn)房庫存來緩解供需不平衡，那5000億的資金基本也是足夠的（可以給更高的收購折扣）。2）若去化周期回落至2015年以來的最低水平，廣義庫存去化周期最低值出現(xiàn)在2020年12月（17.2個(gè)月），廣義庫存需要降低至11.5億平，在現(xiàn)有庫存的基礎(chǔ)上下降8.5億平。8.5億平*10656元/平*70%折扣，收購廣義庫存所需要的資金約為6.34萬億元；現(xiàn)房庫存去化周期如果回到10.8個(gè)月（2015年后最低點(diǎn)為2017年12月的10.8個(gè)月），現(xiàn)房庫存需要降低至1.78億平，在現(xiàn)有庫存的基礎(chǔ)上下降2.13億平。2.13億平*8346元/平*70%折扣，收購現(xiàn)房庫存所需要的資金為1.25萬
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