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投資要點(diǎn)
　　5月17日央行降低首付比例，取消房貸利率下限等政策超預(yù)期致地產(chǎn)大漲，央行設(shè)立3000億保障性住房再貸款政策基本符合預(yù)期。我們認(rèn)為需求端政策后續(xù)北上仍有可能放松限購(gòu)條件如調(diào)整社保公積金年限，而供給端政策依然有較大空間，過(guò)量的庫(kù)存仍有待消化。對(duì)于政策效果而言，我們認(rèn)為短期會(huì)有刺激效果，就個(gè)股而言，目前主要建議關(guān)注一二線城市拿地比例較高的房企。
　　行業(yè)基本面跟蹤
　?。?）新房成交及庫(kù)存：上周30大中城市新房成交面積為208.92萬(wàn)方，本年累計(jì)新房成交面積為3617.87萬(wàn)方，累計(jì)同比-44.2%。30大中城市近四周平均成交面積為192.46萬(wàn)方，同比-33.9%，環(huán)比+3.5%。其中一線城市近四周平均成交面積為68.03萬(wàn)方，同比-24.6%，環(huán)比+1.4%，二線城市近四周平均成交面積為88.16萬(wàn)方，同比-42.9%，環(huán)比+4.6%，三線城市近四周平均成交面積為36.27萬(wàn)方，同比-22.2%，環(huán)比+5%。上周重點(diǎn)10城商品住宅可售面積為7389.91萬(wàn)方，同比+7.32%，環(huán)比+0.61%，重點(diǎn)10城去化周期為16.7個(gè)月，其中一線城市去化周期為15.59個(gè)月。
　?。?）二手房成交及掛牌：上周重點(diǎn)10城二手房成交面積為172.24萬(wàn)方，本年累計(jì)二手房成交面積為2849.26萬(wàn)方，累計(jì)同比14.6%。重點(diǎn)10城近四周平均成交面積為156萬(wàn)方，同比-4.9%，環(huán)比-10.3%。截至2024/5/12全國(guó)城市二手房出售掛牌量指數(shù)為41.74，環(huán)比+24.4%，掛牌價(jià)指數(shù)為168.57，環(huán)比-0.35%。
　?。?）土地市場(chǎng)成交：上周100大中城市新增供應(yīng)住宅類土地建面為90.49萬(wàn)方，成交住宅類土地建面為163.86萬(wàn)方，新增供應(yīng)商服類土地建面為68.16萬(wàn)方，成交商服類土地建面為32.75萬(wàn)方。近四周100大中城市平均住宅類土地成交建面/供應(yīng)建面為2.32，平均商服類土地成交建面/供應(yīng)建面為1.81。
　　上周100大中城市成交住宅類土地樓面均價(jià)為4983.88元/平方米，溢價(jià)率為3.75%，環(huán)比+3.03pct，成交商服類土地樓面均價(jià)為1574.71元/平方米，溢價(jià)率為3.07%，環(huán)比+2.97pct。
　　行情回顧
　　上周A股申萬(wàn)一級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)上漲12.65%，滬深300指數(shù)上漲0.32%，房地產(chǎn)指數(shù)跑贏滬深300指數(shù)12.33pct。上周港股恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)上漲12.68%，恒生綜合指數(shù)上漲3.17%，物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)跑贏恒生綜合指數(shù)9.5pct。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　政策效果不及預(yù)期，行業(yè)銷售持續(xù)低迷，部分地產(chǎn)主體的流動(dòng)性緊張問(wèn)題導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延，宏觀經(jīng)濟(jì)低于預(yù)期。