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市場(chǎng)行情：本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤。本周（5.13-5.17）A股房地產(chǎn)指數(shù)（801180.SL）漲幅12.65%（上周4.38%），A股中證A股指數(shù)（930903.CSI）漲幅-0.02%（上周1.63%）；H股（5.13-5.17）恒生地產(chǎn)及物業(yè)管理指數(shù)（HSPDM.HK）漲幅8.99%（上周1.64%），H股恒生指數(shù)（HSI.HK）漲幅3.11%（上周2.64%）。
　　行業(yè)銷售：新房銷售維持弱勢(shì)。從數(shù)據(jù)來看，24城商品房年內(nèi)累計(jì)銷售面積（1.1~5.18）同比增速為-33.46%，對(duì)應(yīng)前值（1.1~5.11）為-34.08%。其中一線城市(4城)年內(nèi)累計(jì)銷售面積（1.1~5.18）同比增速為-31.72%，對(duì)應(yīng)前值（1.1~5.11）為-32.06%。24城商品房銷售面積本月至今（5.1~5.18）同比增速為-31.28%，上月（4.1-4.30）整月同比增速為-31.64%。其中一線城市(4城)本月至今（5.1~5.18）同比增速為-30.27%，上月（4.1-4.30）整月同比增速為-28.92%。
　　5月以來二手房銷售進(jìn)一步下行。從數(shù)據(jù)來看，13城二手房年內(nèi)累計(jì)銷售面積（1.1~5.19）同比增速為-12.93%，對(duì)應(yīng)前值（1.1~5.12）為-13.28%。其中一線城市(2城)年內(nèi)累計(jì)銷售面積（1.1~5.19）同比增速為-13.39%，對(duì)應(yīng)前值（1.1~5.12）為-14.47%。13城二手房銷售面積本月至今（5.1~5.19）同比增速為-22.69%，上月（4.1-4.30）整月同比增速為-4.07%。其中一線城市(2城)本月至今（5.1~5.19）同比增速為-8.93%，上月（4.1-4.30）整月同比增速為2.19%。
　　行業(yè)要聞：央行連續(xù)發(fā)布四條支持房地產(chǎn)的重大舉措。5月17日，央行宣布下調(diào)住房貸款最低首付比例5個(gè)百分點(diǎn)，首套房貸最低首付降至15%，二套房最低首付降至25%；取消全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限；并下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，央行擬設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模3000億元，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
　　投資建議：
　　我們認(rèn)為，政治局4月30日首次提出的“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，為后續(xù)政策發(fā)力的重點(diǎn)指明了方向，“以舊換新”將成為消化存量房產(chǎn)的重要抓手，“改建或收購存量住房用作保障性住房”將成為消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的重要舉措。央行此時(shí)出臺(tái)多項(xiàng)金融支持政策，對(duì)于降低居民購房成本，改善市場(chǎng)預(yù)期、推動(dòng)市場(chǎng)去庫存有重要作用。我們認(rèn)為，購房門檻和成本的降低，有望提振核心一、二線城市的購房需求。后續(xù)，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施將會(huì)形成組合拳，持續(xù)改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，對(duì)需求形成托底。需求的提升將利好重點(diǎn)布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企和中介機(jī)構(gòu)，華潤(rùn)置地、招商蛇口、貝殼等有望收益。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。