>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2024年5月月報：5月新房成交改善，二手房成交走弱；預(yù)計6月新政加持+年中沖刺，成交或有修復(fù)-240612
| 上傳日期： |
2024/6/13 |
大小： |
1904KB |
| 格式： |
pdf 共29頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點
新房：5月新房成交同比降幅持續(xù)收窄，市場緩慢修復(fù)中；6月新政加持+年中沖刺，我們預(yù)計核心一二線或?qū)⒀永m(xù)緩慢修復(fù)態(tài)勢。5月40城新房成交面積環(huán)比7.3%，同比-35.4%，同比降幅較上月收窄了3.5pct；1-5月累計成交同比-42.6%。我們預(yù)計6月成交或持續(xù)改善，一方面恰逢房企年中沖刺銷售節(jié)點，營銷力度或加大，另一方面517新政后，核心一二線城市陸續(xù)下調(diào)首付比例和房貸利率，短期或帶動一波集中成交。
5月各城市能級新房成交同比降幅均收窄，一線城市熱度轉(zhuǎn)降，新政后預(yù)計6月或迎來成交修復(fù)；二線城市緩慢修復(fù)。1）一線城市：5月新房成交面積環(huán)比-8.6%，同比-30.7%，同比降幅較上月收窄了0.1pct；1-5月累計成交同比-35.5%。其中5月北京環(huán)比-9%，同比-43%；上海環(huán)比-14%，同比-29%；廣州環(huán)比+4%，同比-26%；深圳環(huán)比-19%，同比-28%。月末上海、廣州、深圳相繼出臺了限購限貸寬松政策利好樓市，不過尚未在成交端體現(xiàn)，我們預(yù)計6月一線城市或迎來一波集中成交。2）二線城市：5月新房成交面積環(huán)比14.4%，同比-39.2%，同比降幅較上月收窄了4.8pct；1-5月累計成交同比-46.4%。短期內(nèi)熱點恒熱的濟南、成都等核心二線，單月成交規(guī)模居前，環(huán)比持增。以成都為例，單月成交量達(dá)132萬平，為2024年內(nèi)高點，且環(huán)比正增長7%，短期內(nèi)改善盤入市支撐市場成交熱度延續(xù)。多數(shù)城市仍處于穩(wěn)步需求修復(fù)期，諸如武漢、杭州、南寧等，5月成交環(huán)比持增，同比仍有40-60%的下降。武漢、杭州本月項目來訪、認(rèn)購均有了不同程度回升，但是尚未修復(fù)至去年同期，客戶觀望情緒比較濃厚。部分二線城市同環(huán)比齊跌，延續(xù)探底行情，南京、蘇州、福州等，成交動力略顯不足，目前這些城市基本以剛需剛改客群為主導(dǎo)，購買力趨緊（根據(jù)克而瑞，2018-2023年南京新房成交套數(shù)占比仍以120平以下剛需剛改產(chǎn)品為主力，整體在57%-68%，其中100平以下產(chǎn)品占比在28%-41%，總體來看新房成交剛需客群仍為主力；蘇州2024年1-4月300萬以下總價剛需成交占比為46%，300-500萬首改型產(chǎn)品成交占比32%；福州24Q1剛需產(chǎn)品占比提升，主要是因為外圍部分樓盤打折促銷，全市90平以下成交占比28%，90-130平占比39%），加之二手房持續(xù)以價換量分流客戶，也使得新房成交增長動能轉(zhuǎn)弱。3）三四線城市：5月新房成交面積環(huán)比7.9%，同比-31.0%，同比降幅較上月收窄了5.7pct；1-5月累計成交同比-41.0%。三四線城市分化顯著，江門、韶關(guān)、佛山、泰安、焦作、溫州、揚州新房成交環(huán)比增長，金華、臺州、莆田環(huán)比下降；除溫州同比增長34%以外，其余三四線城市同比均下降10%以上。
二手房：5月二手房成交環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅小幅擴大，主要是因為低能級城市二手房成交較弱。5月18城二手房成交面積796.3萬平，環(huán)比下降7.7%，同比下降7.8%，同比降幅較上月擴大0.1個百分點；1-5月18城累計二手房成交面積3582.2萬平，同比下降15.5%。二手房成交在5月環(huán)比回調(diào)主要是因為入學(xué)登記接近尾聲加上氣溫升高，二手市場逐漸進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。5月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-2.8%、-9.4%、-6.8%，同比增速分別為5.6%、-9.6%、-22.7%，一線城市同比增速較上月提升了3.6個百分點，二線城市同比降幅較上月收窄0.6個百分點，三四線城市同比降幅較上月擴大6.9個百分點。一、二、三四線城市1-5月二手房成交累計同比增速分別為-10.5%、-16.7%、-20.6%。分城市來看，除杭州、深圳、南寧、東莞、佛山外，其余城市成交環(huán)比均呈負(fù)增長，其中，深圳在高基數(shù)的基礎(chǔ)上環(huán)比微增1%，杭州環(huán)比增長3%，南寧、東莞、佛山環(huán)比也有小幅增長，金華、吉安、衢州成交回調(diào)幅度較大，環(huán)比降幅均超過三成。同比來看，深圳、杭州、青島、南寧成交表現(xiàn)強于去年同期，深杭增幅都在2成以上，顯示二手房市場韌性猶在。預(yù)判6月，我們認(rèn)為，在新政利好加持下，尤其是例如上海等城市優(yōu)先放開非滬籍居民二手房限購，或帶動二手房成交在6月迎來一波集中成交，回暖程度預(yù)期好于新房。
庫存與去化：庫存規(guī)模與去化周期環(huán)比微增。截至5月底，12城新房庫存面積為1.24億平，環(huán)比上升0.1%，同比下降1.0%；整體去化周期為20.1個月，環(huán)比提升0.8個月，同比提升7.2個月。具體來看，5月我們跟蹤的所有城市中僅上海、杭州去化周期在12個月內(nèi)。
重點城市項目開盤去化率：從項目開盤去化率來看，5月重點城市平均開盤去化率增至30%。5月房企推盤延續(xù)“提質(zhì)縮量”策略，去化率穩(wěn)中有增，根據(jù)克而瑞，重點城市5月平均開盤去化率為30%，較上月環(huán)比上升4個百分點，同比下降9個百分點，和一季度相比微增5個百分點，去化率仍處于低位波動。多數(shù)城市去化率保持環(huán)比上升、同比下降，略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持環(huán)比持增態(tài)勢，主要因核心區(qū)高性價比樓盤入市帶動整體項目去化低位回升；前期熱點城市上海、西安熱度略有回落，去化率降至3成以內(nèi)，不及一季度均值。寧波、廈門、南京、珠海等5月去化率不足2成且同環(huán)比齊降，主要源于供給結(jié)構(gòu)問題，改善客戶持續(xù)觀望，市場延續(xù)筑底行
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