>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：央行推進(jìn)去庫(kù)存，市場(chǎng)前瞻指標(biāo)持續(xù)企穩(wěn)-240616
| 上傳日期： |
2024/6/17 |
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| 格式： |
pdf 共7頁(yè) |
來(lái)源： |
浙商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
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投資要點(diǎn)
前提提示：冰山活躍指數(shù)為二手帶看數(shù)據(jù)計(jì)算得到，數(shù)值超過(guò)30代表市場(chǎng)活躍，低于30代表冷淡。帶看數(shù)據(jù)通常領(lǐng)先成交數(shù)據(jù)大概1個(gè)月。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)采用冰山指數(shù)，由二手房賣(mài)出價(jià)格計(jì)算得到。冰山數(shù)據(jù)及Wind數(shù)據(jù)周度為6月10日-6月16日。
本周冰山活躍指數(shù)周環(huán)比微降
本周重點(diǎn)50城冰山活躍指數(shù)14.4，與上周熱度基本持平微降0.1個(gè)點(diǎn)，但本周看房活躍度增加的城市數(shù)量較端午節(jié)當(dāng)周提升明顯，數(shù)量達(dá)到19個(gè)，較上周增加11個(gè)。其中，上海表現(xiàn)突出，在上周高熱度的基礎(chǔ)上再度增加了1個(gè)點(diǎn)，活躍數(shù)值達(dá)到39；北京熱度回升明顯，本周提升3個(gè)點(diǎn)，活躍度達(dá)到34。此外，蘇州、天津、南通等城市本周冰山指數(shù)均提升3個(gè)點(diǎn)，表現(xiàn)亮眼。一線城市本周活躍值為27.5（-0.8個(gè)點(diǎn)）、新一線城市16.7（-0.4個(gè)點(diǎn)）、二線城市11.8（+0.2個(gè)點(diǎn)），二線城市端午節(jié)后熱度回升更為顯著。
二手房冰山指數(shù)環(huán)比降幅保持收窄趨勢(shì)
二手房?jī)r(jià)方面，冰山50城平均房?jī)r(jià)滾動(dòng)月環(huán)比-0.95%，較上周回升0.06個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比跌幅再度收窄至1%以內(nèi)，3月底以來(lái)重點(diǎn)五十城房?jī)r(jià)降幅保持收窄趨勢(shì)。本周4個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上周出現(xiàn)漲幅，其中漲幅最高的是南京+0.8%，其次是蘇州、上海和珠海，分別為+0.3%、+0.1%、+0.1%。
新房成交環(huán)比微增，二手房成交環(huán)比下降
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，本周重點(diǎn)30城新房成交面積175萬(wàn)平，環(huán)比+1.2%，較2023年周均成交降低33.5%，降幅較上周收窄0.8pct；2024W1-24成交面積累計(jì)同比為-40.6%，降幅較上周收窄0.2pct；本周重點(diǎn)13城二手房成交面積為137萬(wàn)平，環(huán)比-18.3%，較2023年周均成交降低8.9%，2024W1-24累計(jì)同比為15.2%，降幅較上周收窄0.44pct。本周重點(diǎn)13城成交面積環(huán)比下降明顯，主要受到南京數(shù)據(jù)缺失影響，若剔除南京影響，其余城市成交面積環(huán)比降幅為7.6%。
本周政策要聞
1）央行：召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，設(shè)立保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃。按照“政府指導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效，加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存。
2）廣東?。簭V東房協(xié)組織開(kāi)展“1+4+N”商品房促消費(fèi)行動(dòng)，將搭建1個(gè)立足廣東、面向全國(guó)全產(chǎn)業(yè)促進(jìn)商品房流通消費(fèi)的大平臺(tái)，開(kāi)展“粵團(tuán)購(gòu)”“以舊換新全國(guó)免傭”“先租后售”“大宗交易對(duì)接”等四項(xiàng)行動(dòng)，并聯(lián)動(dòng)政府、金融機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、生活服務(wù)商、媒體等實(shí)施N項(xiàng)配套措施。
3）西安市：西安市范圍內(nèi)“以舊換新”購(gòu)買(mǎi)新房的，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠；購(gòu)買(mǎi)新房申請(qǐng)住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度；同時(shí)不再審查購(gòu)房者資格條件。試行二手房“以舊換新”。支持政府（平臺(tái)公司）收購(gòu)二手住房，支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購(gòu)房模式。
本周觀點(diǎn)
市場(chǎng)端來(lái)看，自2024年3月底以來(lái)，重點(diǎn)50城冰山活躍指數(shù)維持在14之上，持續(xù)高于2023年平均水平13.7，市場(chǎng)熱度基本保持穩(wěn)定；房?jī)r(jià)端自3月底以來(lái)，重點(diǎn)50城平均房?jī)r(jià)滾動(dòng)月環(huán)比跌幅從1.5%持續(xù)收窄至1%以內(nèi)，且保持收窄趨勢(shì)。政策端來(lái)看，6月7日國(guó)常會(huì)發(fā)出最新政策信號(hào)，強(qiáng)調(diào)“著力推動(dòng)已出臺(tái)政策落地見(jiàn)效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施”；本周央行在濟(jì)南市召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，部署保障性住房再貸款推進(jìn)工作。我們認(rèn)為，市場(chǎng)連續(xù)表現(xiàn)平穩(wěn)意味著底部信號(hào)已逐步明確，市場(chǎng)修復(fù)概率也正在逐步提高。此外，2024年中央持續(xù)強(qiáng)調(diào)政策落地的節(jié)奏和效果，存量房收儲(chǔ)政策有望加速進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段，且后續(xù)地產(chǎn)供需兩端預(yù)計(jì)仍有政策加碼空間，未來(lái)市場(chǎng)修復(fù)斜率在供需兩端政策持續(xù)出臺(tái)下有望向上抬升。
投資建議：繼續(xù)看好24年內(nèi)地產(chǎn)板塊投資機(jī)會(huì)
我們看好產(chǎn)品力強(qiáng)的央國(guó)企，優(yōu)選估值安全邊際高、流動(dòng)性好的開(kāi)發(fā)商，建議關(guān)注：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以舊換新”和基本面修復(fù)業(yè)績(jī)彈性強(qiáng)，關(guān)注貝殼和我愛(ài)我家。量?jī)r(jià)全面修復(fù)前，現(xiàn)金流穩(wěn)定性強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)和核心資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，抗周期能力強(qiáng)，建議關(guān)注：中國(guó)國(guó)貿(mào)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活。
風(fēng)險(xiǎn)提示
政策效果不及預(yù)期；房?jī)r(jià)及銷(xiāo)售面積非線性下降。
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