>> 開源證券-房地產行業(yè)一線城市房地產市場專題：新房乏力二手房堅挺，房產配置性價比提升-240708
| 上傳日期： |
2024/7/8 |
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| 1976KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
齊東,胡耀文 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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政策端：限購逐步打開，房貸利率降至低位
2024年，一線城市購房政策調整依舊以寬松為主，自4月30日政治局會議提出“去庫存”措施后，北京、深圳和上海邊際放松郊區(qū)限購，5月17日央行優(yōu)化信貸政策以來，上海、深圳、廣州和北京先后下調或取消首套房貸款利率下限。對比2022Q2一線城市貸款利率，廣州官宣取消房貸利率下限，北京、上海、深圳首套最低房貸利率LPR加點分別下降100、80、75BP，二套最低房貸利率LPR加點分別下降130、130、65BP，均已降至歷史底部區(qū)間，整體信貸環(huán)境寬松。
銷售端：新房乏力二手房堅挺，去化周期拉長
一線城市2024年整體銷售表現(xiàn)新房表現(xiàn)乏力，二手房表現(xiàn)穩(wěn)健。5.17新政后一線城市成交表現(xiàn)明顯改善：上海6月二手房成交2.64萬套（5月二手房成交1.83萬套），客戶咨詢量和帶看量均有明顯增長；深圳6月二手房套數(shù)同比+74%，北京6月二手房成交套數(shù)同比+29%，廣州6月新房成交套數(shù)同比+6%。2024年6月，北京、上海、深圳和廣州新房去化周期分別為16.8、7.0、25.7、22.6個月，庫存去化周期拉長，同時2024年2月以來二手房掛牌量明顯提升。
價格端：二手房以價換量，租金收益率上漲
北京和上海由于限價政策存在，新房價格韌性較強，二手房價格自2023下半年同比轉為負數(shù)，且降幅不斷擴大。廣州新房和二手房均在2023年初開始下跌，深圳二手房受指導價影響2022年開始下跌。從5月銷售價格指數(shù)較最高點時的回撤幅度來看：北京和上海二手回撤幅度均為8.9%，價格回落至2021年初水平；深圳和廣州二手回撤幅度均為13.2%，價格回落至2020年前后水平。從收益率角度來看，由于租金回報率的提升，當前房產配置性價比有所提升，進一步支撐需求底的來臨。2023年以來一線城市二手住宅價格下跌，租金回報率有所提升，2024年5月北京、上海、深圳、廣州二手住宅租金回報率分別為1.48%、1.75%、1.64%、1.68%，距離發(fā)達國家3%的租金收益率仍有空間。
投資建議
2024年中央穩(wěn)地產信號明確，一線城市購房政策整體寬松，限購政策邊際打開，首付比及房貸利率均降至歷史低值。量價層面看，2024年來一線城市新房成交不及預期，二手房以價換量明顯，價格下降后成交量有所回升。我們認為寬松政策對于購房預期的提升以及市場成交的促進需要一定的轉化周期，6月以來四城市場成交情況均有所改善，租金收益率的提升也進一步提高了房產配置性價比。我們認為未來房地產政策將延續(xù)寬松基調，購房需求仍有釋放空間。我們持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。推薦標的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產等優(yōu)質央國企；（2）萬科A、綠城中國、濱江集團、新城控股等財務穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
風險提示：一線城市銷售不及預期、政策放松不及預期、房價漲幅不及預期
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