>> 華西證券-京滬新房成交環(huán)比繼續(xù)提升-240707
| 上傳日期： |
2024/7/8 |
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pdf 共13頁(yè) |
來(lái)源： |
華西證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
黃曉曦 |
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6月28日-7月4日，50城新房周成交面積繼續(xù)維持高位：
根據(jù)50城高頻數(shù)據(jù)，6月最后一周（6月21-27日）周成交面積535萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)53%，是2024年以來(lái)首次單周成交超過(guò)500萬(wàn)方。6月28日-7月4日，新房成交面積521萬(wàn)方，雖然環(huán)比下滑3%，但絕對(duì)體量繼續(xù)維持在500萬(wàn)方以上的高位。
與歷年同期相比，6月28日-7月4日成交面積環(huán)比表現(xiàn)強(qiáng)于歷年同期，2021-2023年同期新房成交面積分別環(huán)比下滑21%、下滑54%、下滑25%。同比來(lái)看，增長(zhǎng)13%。參考往年，2024年6月28日-7月4日新房約為2021年同期的72%，約為2022年、2023年的108%和113%。
累計(jì)來(lái)看，2024年以來(lái)新房成交面積同比降幅偏高，但6月、7月1-4日同比明顯改善。2024年以來(lái)（1月1日-7月4日）50城成交規(guī)模8495萬(wàn)方，同比下滑32%。6月同比下滑21%，7月1-4日同比增長(zhǎng)14%。
考慮到房地產(chǎn)銷售存在一定程度的季節(jié)性規(guī)律，為剔除季節(jié)性規(guī)律，更好地評(píng)估政策效應(yīng)，我們對(duì)2024年、2015-2023年（不含2020、2022年）日度成交面積進(jìn)行對(duì)比。處理方法如下：
?。?）央行發(fā)布政策的時(shí)間點(diǎn)為5月17日，以3月17日-5月16日平均值（前2個(gè)月成交數(shù)據(jù)）作為對(duì)比的基點(diǎn)100%，將日度成交面積數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，觀察政策落地后地產(chǎn)銷售超出往年季節(jié)性的幅度；
?。?）為了評(píng)估政策整體效果，將5月17日后的每周數(shù)據(jù)取均值，觀察每周變化。
從30大中城市成交面積數(shù)據(jù)來(lái)看，6月28日-7月4日新房成交面積繼續(xù)改善。6月28日-7月4日成交標(biāo)準(zhǔn)化比值達(dá)到172%，超過(guò)2015-2023年（不含2020、2022年）同期61個(gè)百分點(diǎn)。自6月中旬以來(lái)，新房成交面積標(biāo)準(zhǔn)化比值已經(jīng)連續(xù)3周超過(guò)歷史同期，超過(guò)幅度在18個(gè)百分點(diǎn)-61個(gè)百分點(diǎn)之間。
從50城成交面積數(shù)據(jù)來(lái)看，結(jié)論類似，6月中旬以來(lái)，新房成交面積標(biāo)準(zhǔn)化比值已經(jīng)連續(xù)3周超過(guò)歷史同期。6月28日-7月4日成交標(biāo)準(zhǔn)化比值達(dá)到157%，超過(guò)2015-2023年（不含2020、2022年）同期44個(gè)百分點(diǎn)。
進(jìn)一步對(duì)比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，6月28日-7月4日北京、上海成交均出現(xiàn)反彈，北京反彈幅度更大。
517央行政策已落地七周，北京前五周新房成交標(biāo)準(zhǔn)化比值均未超過(guò)100%，代表成交表現(xiàn)均弱于政策前2個(gè)月（3月17日-5月16日）均值。6月21-27日、6月28日-7月4日，北京新房成交標(biāo)準(zhǔn)化比值分別達(dá)到180%、247%，分別超過(guò)2015-2023年（不含2020、2022年）標(biāo)準(zhǔn)化比值40個(gè)百分點(diǎn)、126個(gè)百分點(diǎn)。
上海方面，同樣是6月21-27日、6月28日-7月4日，新房成交改善較多。5月24日-6月20日連續(xù)四周標(biāo)準(zhǔn)化比值均未超過(guò)95%，也低于歷史同期比值，意味著新房提振效果偏弱。6月21-27日、6月28日-7月4日，新房成交標(biāo)準(zhǔn)化比值分別達(dá)到150%、153%，分別超過(guò)2015-2023年（不含2020、2022年）標(biāo)準(zhǔn)化比值24個(gè)百分點(diǎn)、28個(gè)百分點(diǎn)。
結(jié)合原始成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年6月28日-7月4日，北京新房成交面積42萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)37%，是517政策前一周（5月10-16日）新房成交面積的2.6倍，也是2024年周成交規(guī)模最高的一周。
2024年6月28日-7月4日，上海新房成交面積48萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)2%，較517政策前一周（5月10-16日）增長(zhǎng)64%，僅次于2024年3月底周成交高峰51萬(wàn)方，約為3月底峰值的92%。
6月28日-7月4日，15城二手房周成交面積環(huán)比下滑4%：
根據(jù)15城二手房高頻數(shù)據(jù)，6月28日-7月4日二手房成交面積214萬(wàn)方，環(huán)比小幅下滑4%。5月17日以來(lái)，除了6月7-13日端午節(jié)導(dǎo)致成交規(guī)模偏低之外，其他六周15城二手房成交面積均維持在210萬(wàn)方左右。
與歷年同期相比，6月28日-7月4日15城二手房成交面積環(huán)比表現(xiàn)強(qiáng)于歷年同期，2021-2023年同期二手房成交面積分別環(huán)比下滑9%、下滑20%、下滑6%。同比來(lái)看，增長(zhǎng)35%。參考往年，2024年6月28日-7月4日，二手房約為2021-2023年的126%-135%。
累計(jì)來(lái)看，6月、7月1-4日二手房成交面積同比均為正，分別同比增長(zhǎng)9%，增長(zhǎng)121%，2024年以來(lái)（1月1日-7月4日）二手房成交4694萬(wàn)方，同比下滑6%，同比降幅低于新房。
同樣考慮到房地產(chǎn)銷售存在一定程度的季節(jié)性規(guī)律，將二手房數(shù)據(jù)做標(biāo)準(zhǔn)化處理，從15城二手房成交面積來(lái)看，政策有提振效果。
517新政落地后，與政策前數(shù)據(jù)比較，僅有6月7-13日（受端午節(jié)影響）成交標(biāo)準(zhǔn)化比值為85%，低于“政策前兩月均值”，其他六周成交標(biāo)準(zhǔn)化比值在104%-115%之間，均超過(guò)“政策前兩月均值”。
與2015-2023年（不含2020、2022年）數(shù)據(jù)對(duì)比，2024年5月17日-7月4日七周數(shù)據(jù)均超過(guò)歷史水平。6月28日-7月4日標(biāo)準(zhǔn)化比值為110%，超過(guò)2015-2023年（不含2020、2022年）23個(gè)百分點(diǎn)。
進(jìn)一步對(duì)比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，6月28日-7月4日，北京、上海成交均出現(xiàn)反彈，二手房成交標(biāo)準(zhǔn)化比值分別為145%、142%，均超過(guò)“517政策前兩個(gè)月”均值，北京二手房反彈幅度更大。
結(jié)合原始成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年6月28日-7月4日，北京二手房成交面積44萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)22%，較517政策前一周增長(zhǎng)26%；上海二
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