>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第28周周報(7月6日-7月12日)：本周成交環(huán)比轉(zhuǎn)弱；上海取消限價后首次土拍最高溢價率達21%-240716
| 上傳日期： |
2024/7/16 |
大小： |
2262KB |
| 格式： |
pdf 共29頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強大于市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周新房成交面積環(huán)比降幅擴大，同比增速由正轉(zhuǎn)負；二手房成交面積環(huán)比降幅收窄，同比增速下滑；新房庫存面積同環(huán)比均降幅收窄，去化周期同比上升，環(huán)比下降。
核心觀點
7月轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)銷售淡季，房企推盤力度轉(zhuǎn)弱，前期政策效果邊際減弱，新房成交面積環(huán)比連續(xù)兩周負增長，本周環(huán)比降幅擴大，同比增速由正轉(zhuǎn)負。40個城市新房成交面積為200.7萬平方米，環(huán)比下降36.6%，同比上升18.9%，同比由正轉(zhuǎn)負，較上周下降了50.0個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-34.4%、-42.1%、-26.0%，同比增速分別為-13.8%、-18.3%、-27.8%，一、二、三四線城市同比均由正轉(zhuǎn)負，同比增速較上周分別下降了55.9、51.3、36.6個百分點。
二手房成交面積環(huán)比降幅收窄，同比增速下滑。18個城市成交面積為176.1萬平方米，環(huán)比下降3.1%，同比上升6.3%，同比較上周下降了20.0個百分點。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為-14.9%、1.5%、0.6%，同比增速分別為61.7%、-6.1%、-30.9%，一線城市同比增速較上周下降了40.9個百分點，二、三四線城市同比降幅分別較上周擴大了5.1、22.4個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比均降幅收窄，去化周期同比上升，環(huán)比下降。12個城市新房庫存面積為9732萬平方米，環(huán)比增速為-0.1%，同比增速為-2.6%；去化周期為17.6個月，環(huán)比下降0.1個月，同比提升4.0個月。一、二、三四線城市去化周期分別為18.4、14.7、61.5個月，同比分別上升4.0、3.3、28.6個月，環(huán)比分別下降0.0、0.0、0.6個月。
土地市場環(huán)比量跌價升，溢價率同環(huán)比均上升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為1067.8萬平方米，環(huán)比下跌56.6%，同比下跌70.6%；成交土地總價為218.7億元，環(huán)比下跌40.9%，同比下跌54.3%；樓面均價為2048.2元/平，環(huán)比上升36.3%，同比上升55.2%；土地溢價率為3.3%，同環(huán)比分別上升1.9%、2.8%。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比下降，環(huán)比上升。國內(nèi)債券總發(fā)行量為124.7億元，同比下降53.8%（前值：-84.5% ）。總償還量為113.5億元，同比下降47.9%（前值：-47.2%）；凈融資額為11.2億元
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為1.1%，較上周上升0.3pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為-3.8%，較上周下降1.7pct。房地產(chǎn)板塊PE為14.09X，較上周上升0.23X。北上資金對銀行、電子、公用事業(yè)等加倉金額較大，分別為34.88、25.66、24.02億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.67%（上周為-0.65%），凈買入1.07億元（上周凈買入0.77億元）。
本周，上海完成取消宅地限價后的首輪土拍，三批次4宗地塊全部成功成交，總成交金額91億元，其中兩宗地塊底價成交，兩宗溢價成交。其中楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊吸引了華潤、中海、上海城投、象嶼和天安聯(lián)合體、北京城建和越秀聯(lián)合體、建發(fā)、保利發(fā)展、招商蛇口和綠城9家競買人，起拍價18.18億元，最終經(jīng)過60輪報價，由保利拍下，成交總價22.03億元，溢價率21.18%，樓面均價8.85萬元/平。楊浦區(qū)長白社區(qū)地塊吸引了中海、保利置業(yè)、北京城建和越秀聯(lián)合體、象嶼地產(chǎn)4家競買人，經(jīng)過79輪報價，最終由北京城建和越秀聯(lián)合體以總價22.30億元競得，溢價率17.12%，樓面價為7.03萬元/平。自該批次起上海取消自2021年開始實行的溢價率10%封頂原則，且此次土地出讓規(guī)則中并未規(guī)定相關房地聯(lián)動價，上海土地市場在經(jīng)歷三年限價后，回歸‘價高者得’的市場邏輯，此外，本次高溢價率成交的地塊也使市場對未來該板塊房價上漲有一定的預期。
政策
本周，廣州放松了港澳臺及外籍人士購房限制，新政策允許符合條件的境外人士在限購區(qū)內(nèi)購買一套建筑面積不超過120平的住宅，對于建面超過120平的住宅，無論是在限購區(qū)還是非限購區(qū)，都不再限制購買套數(shù)。雖然目前外籍人士購房占比較低，但放松仍然會為市場帶來新增需求，也有利于帶動外籍人士、港澳臺人士的置業(yè)。公積金方面，青島提高了公積金繳存比例，將比例調(diào)整為介于5%至12%之間；武漢、淄博、滁州等城市提高了公積金最高可貸款額度；寧波將公積金可貸款額度從15倍調(diào)整至20倍，同時，放寬了首套房認定標準，下調(diào)了公積金貸款首付比例和貸款利率。
投資建議
各城市在需求端陸續(xù)推進落實信貸寬松政策；供給端“以舊換新”政策不斷擴圍加碼，保障性住房再貸款計劃穩(wěn)步推進，加快推動存量商品房去庫存。從政策效果來看，6月因房企年中沖刺和核心一二線城市新政落地影響，下半月高頻數(shù)據(jù)出現(xiàn)邊際改善跡象，但7月進入傳統(tǒng)銷售淡季，市場再度轉(zhuǎn)弱。未來市場能否持續(xù)修復，仍依賴于接下來政策跟進節(jié)奏和力度，以及居民預期的改善。板塊當前點位已跌至4月24日的底部位置。短期來看，若房價達到市場心理預期或有增量政策出臺，可能會帶動一波行情。目前來看，下半年信貸政策上再松動的可能性較大。長期來看，持續(xù)性的板塊上漲行情仍需要看全國基本面的真實修復情況。
現(xiàn)階段我們建議關注三條主線：1）無流動性風險且拿地銷售基本面仍然較好的房企：招商蛇口、華
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