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事項(xiàng)：
　　公司2024年上半年?duì)I業(yè)收入96.54億元，同比增長(zhǎng)71.94%，歸母凈利潤(rùn)虧損為-19.84億元，同比下滑172.34%。
　　評(píng)論：
　　上半年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率-2.5%，計(jì)提資產(chǎn)減值11億元。公司利潤(rùn)承壓主要原因在于：1）住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)隨行就市，采取包括調(diào)整銷售價(jià)格在內(nèi)的多種銷售策略，促進(jìn)項(xiàng)目銷售去化，上半年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率-2.5%，較2023年同期下降0.7pcts；2）公司計(jì)提資產(chǎn)減值11.3億元。
　　2024年上半年銷售金額同比下滑42%，截至6月底可結(jié)算建面約1296萬(wàn)方。1）2024年上半年，公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約額約90.9億元；實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積約49.9萬(wàn)平米。2）近年來(lái)公司拿地非常謹(jǐn)慎，2022年、2023年分別在天津、蘇州獲取1宗宅地，土地價(jià)分別為35億元、12億元；2024年上半年通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式在天津獲取兩宗宅地，收購(gòu)價(jià)格約13億元，計(jì)容建面約16萬(wàn)方。3）截止6月底，公司總土儲(chǔ)（可結(jié)算建筑面積）約1296萬(wàn)方，其中一線城市占比23%，二線城市占比36%，三四線城市占比42%，其中三四線城市土儲(chǔ)主要集中在河北廊坊、廣東惠州。
　　物業(yè)租賃、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健，上半年合計(jì)營(yíng)業(yè)收入10.6億元，占營(yíng)業(yè)收入比重約11%。1）上半年物業(yè)租賃業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入約8.6億元，同比下降3.21%，毛利率約88%，較2023年同期下降1.36pcts。2）物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入約2億元，同比增長(zhǎng)10.57%，毛利率約23%，較2023年同期上升10.23pcts。3）截至6月底，公司可出租物業(yè)面積123萬(wàn)方，其中京滬占比約69%；經(jīng)營(yíng)物業(yè)資產(chǎn)面積約20萬(wàn)方。
　　投資建議：公司高能級(jí)城市土儲(chǔ)布局未來(lái)有望支撐銷售兌現(xiàn)，但2022年以來(lái)拿地放緩，土儲(chǔ)換倉(cāng)速度較慢，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收及毛利中長(zhǎng)期承壓；公司持有核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租金表現(xiàn)穩(wěn)健抵御風(fēng)險(xiǎn)。由于房?jī)r(jià)下行壓力仍在，公司ROE逐年降低，投資拿地節(jié)奏明顯放緩，我們預(yù)測(cè)2024-2026年公司eps分別為0.51、-0.19、0.11元，我們基于剩余收益模型測(cè)算公司估值，為當(dāng)前賬面價(jià)值與未來(lái)剩余收益的折現(xiàn)，測(cè)算公司2024年目標(biāo)價(jià)2.8元，維持“推薦”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)超預(yù)期下行，后續(xù)投資力度不及預(yù)期。