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核心觀點(diǎn)
　　銷售規(guī)模降幅收窄，但相對歷史同期仍在低位：2024年1-8月，商品房銷售額累計(jì)同比-23.6%，8月單月同比-17.2%；商品房銷售面積累計(jì)同比-18.0%，8月單月同比-12.6%。降幅收窄有基數(shù)降低的原因，8月單月商品房銷售額和銷售面積僅分別相當(dāng)于2019年同期的52%和49%，仍處于較低水平。從房企維度看，2024年1-8月，百強(qiáng)房企全口徑銷售額累計(jì)同比-39%，8月單月同比-28%，約為2019年同期的31%。從城市維度看，2024年1-8月，30城新建商品房成交面積累計(jì)同比-32%，8月單月環(huán)比-10%，同比-22%；18城二手住宅成交套數(shù)累計(jì)同比-2%，8月單月環(huán)比-15%，同比+13%。與歷史同期相比，2024年8月，30城新建商品房的單月成交面積和18城二手住宅單月成交套數(shù)分別約為2019年同期的50%和102%，二手成交表現(xiàn)始終好于新房。
　　房價(jià)下行趨勢未止，購房者觀望情緒仍重：2024年8月，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比-5.7%，二手住宅銷售價(jià)格同比-8.6%，均較7月擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)，各能級城市二手房價(jià)格的同比跌幅和環(huán)比降幅均明顯大于新房。二手房成交價(jià)的領(lǐng)先指標(biāo)邊際掛牌價(jià)仍在持續(xù)下行，截至2024年9月初，中國14個(gè)核心城市二手房冰山指數(shù)的年內(nèi)平均降幅為-8%，同比平均跌幅-11%，相對歷史最高點(diǎn)平均跌幅為-24%。從租金收益率和房價(jià)收入比的角度看，大部分主流城市的房價(jià)水平逐漸趨于合理位置，居民購房負(fù)擔(dān)有所減輕。待收入預(yù)期和房價(jià)預(yù)期企穩(wěn)，購房者的觀望情緒將有望減弱。
　　開發(fā)投資寒意未消，土地市場表現(xiàn)冷淡：2024年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比-10.2%，8月單月同比-10.2%。從房企維度看，2024年1-8月，百強(qiáng)房企權(quán)益拿地額累計(jì)同比-40%，8月單月同比-55%，僅相當(dāng)于2020年同期的17%，房企拿地意愿明顯不足。從城市住宅用地成交規(guī)模看，2024年1-8月，300城住宅用地成交建面累計(jì)同比-31%，8月單月同比-36%，仍處于歷史同期最低水平；當(dāng)月成交溢價(jià)率4.6%尚在低位。從全國土地出讓收入規(guī)?？?，2024年1-8月，國有土地使用權(quán)出讓收入累計(jì)同比-25%，8月單月同比-42%，僅相當(dāng)于2019年同期的46%，地方政府土地財(cái)政壓力仍然較大。
　　房企融資邊際改善，但銷售回款仍是主要拖累：2024年1-8月，房企到位資金累計(jì)同比-20.2%，8月單月同比-10.6%。拆解房企資金來源，2024年1-8月，國內(nèi)貸款累計(jì)同比-5.1%，定金及預(yù)收款累計(jì)同比-30.2%，個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比-35.8%。銷售回款邊際改善，但仍是房企資金壓力的主要拖累項(xiàng)。此外，房企非銀融資8月同環(huán)比均改善。2024年8月，房企非銀融資單月發(fā)行額環(huán)比+51%，單月同比-22%，降幅較7月收窄了31pct。2024年1-8月，房企非銀融資累計(jì)發(fā)行額同比-34%，其中信用債、海外債、信托、ABS累計(jì)發(fā)行額同比分別為-28%、-54%、-85%、-35%。
　　新開工未有起色，竣工降幅持續(xù)擴(kuò)大：新開工降幅收窄，但規(guī)模仍在低位，2024年1-8月，房屋新開工面積累計(jì)同比-22.5%，降幅較1-7月收窄了0.7個(gè)百分點(diǎn)；8月單月同比-16.7%，降幅較7月收窄了3.0個(gè)百分點(diǎn)；單月新開工面積僅為2019年同期的30%?？⒐そ捣掷m(xù)擴(kuò)大，下行趨勢明確，2024年1-8月，房屋竣工面積累計(jì)同比-23.6%，降幅較1-7月擴(kuò)大了1.8個(gè)百分點(diǎn)；8月單月同比-36.6%，降幅較7月擴(kuò)大了14.8個(gè)百分點(diǎn)；單月竣工面積約為2019年同期的70%，作為滯后指標(biāo)表現(xiàn)平穩(wěn)，但未來下行趨勢已注定。
　　投資建議：8月地產(chǎn)基本面調(diào)整尚未結(jié)束，個(gè)別指標(biāo)的邊際改善僅為正常波動，銷售景氣度仍然較低，房價(jià)跌幅持續(xù)擴(kuò)大?！敖鹁陪y十”作為本年度最后的賣房窗口期，有可能重復(fù)一季度的以價(jià)換量，二手房掛牌量可能再次上升而價(jià)格下跌加速，新房則會加大折扣力度。我們認(rèn)為，從房企價(jià)值角度，房價(jià)止跌前，基本面無法支撐房地產(chǎn)板塊的趨勢行情。從政策博弈角度，當(dāng)下基本面越弱，博弈重磅政策出臺的預(yù)期越強(qiáng)。9月24日央行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%，如果政策效果一般，博弈行情將持續(xù)存在。個(gè)股端推薦貝殼-W、華潤置地、中國海外宏洋集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；外部環(huán)境變化等導(dǎo)致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。