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事項(xiàng)：
　　9月24日，國新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，出臺(tái)五項(xiàng)房地產(chǎn)金融新政策，同時(shí)更新城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制最新進(jìn)展。
　　平安觀點(diǎn)：
　　存量房貸利率下調(diào)，新增房貸利率下行空間進(jìn)一步打開：人民銀行擬指導(dǎo)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近，預(yù)計(jì)平均下降幅度0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。考慮2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告披露前次存量房貸利率調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，同時(shí)央行貨幣政策司司長在國新辦發(fā)布會(huì)上表示2024年7月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.4%，在2024年LPR累計(jì)下調(diào)35BP基礎(chǔ)上，存量房貸利率與新發(fā)放貸款利率拉齊僅需再降50BP左右，與官方預(yù)計(jì)降幅相對(duì)吻合。存量房貸利率下調(diào)有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，預(yù)計(jì)將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數(shù)大概1500億元左右，有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，減少提前還貸行為，壓縮違規(guī)置換存量房貸空間。同時(shí)會(huì)議預(yù)期LPR將隨政策利率調(diào)整下行0.2到0.25個(gè)百分點(diǎn)，有望進(jìn)一步打開房貸利率下行空間。
　　支持收購存量商品房、土地，加快推進(jìn)去庫存進(jìn)程：存量商品房收儲(chǔ)方面，優(yōu)化保障性住房再貸款政策，將人民銀行出資比例由原來的60%提高到100%。由于保障性住房再貸款利率為1.75%，人民銀行全資出資將顯著降低收儲(chǔ)資金成本，若收購后配租，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2024年8月百城住宅租金收益率2.25%，項(xiàng)目資金平衡難度明顯降低，但考慮保障性住房再貸款最長5年（期限1年，可展期4次），存在項(xiàng)目持有周期長于貸款期限問題。存量土地收購方面，會(huì)議指出在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購房企土地，必要時(shí)候也可以由人民銀行提供再貸款支持，利于盤活存量用地，緩解房企資金壓力。
　　統(tǒng)一最低首付比例，延長兩項(xiàng)政策期限：為更好支持城鄉(xiāng)居民剛性和多樣化改善性住房需求，全國層面商業(yè)性個(gè)人住房貸款將不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%，進(jìn)一步降低改善需求置業(yè)門檻。同時(shí)“金融16條”、經(jīng)營性物業(yè)貸款階段性政策從2024年12月31日延長到2026年12月31日，持續(xù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展保駕護(hù)航。
　　延續(xù)推進(jìn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，房地產(chǎn)融資環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)：截至目前商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超5700個(gè)，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。在協(xié)調(diào)機(jī)制帶動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)支持力度不斷擴(kuò)大。2024年8月末房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初實(shí)現(xiàn)正增長，房地產(chǎn)并購貸款和住房租賃貸款分別增長14%、18%，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力金融支持。
　　投資建議：此次金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)出臺(tái)五項(xiàng)房地產(chǎn)金融新政策，全方位支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中房貸利率下調(diào)有助于減輕月供壓力、提升租金回報(bào)相對(duì)吸引力，支持存量商品房、土地收購有助于加快消化存量庫存，對(duì)居民購房能力及意愿提升、房地產(chǎn)供需格局改善均有望帶來正向影響。后續(xù)關(guān)注點(diǎn)主要在于收儲(chǔ)落地進(jìn)展及降息等政策效果，中期趨勢(shì)性機(jī)會(huì)仍在于樓市量價(jià)企穩(wěn)，當(dāng)前房企市值及倉位仍處歷史低位，市場(chǎng)對(duì)于樓市下行及業(yè)績承壓反應(yīng)已相對(duì)鈍化，板塊機(jī)會(huì)或大于風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)股建議關(guān)注歷史包袱較輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化房企，如綠城中國、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等，同時(shí)建議關(guān)注經(jīng)紀(jì)（貝殼）、物管（中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余）、代建（綠城管理控股）等細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）政策持續(xù)性不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：若后續(xù)政策呵護(hù)不及預(yù)期，樓市修復(fù)、房企現(xiàn)金流壓力改善持續(xù)性可能不足；2）二手房持續(xù)分流疊加高品質(zhì)住宅供應(yīng)不足，樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：若居民預(yù)期改善緩慢，疊加二手房持續(xù)分流市場(chǎng)需求，而拿地開工下滑背景下新增優(yōu)質(zhì)住宅供應(yīng)不足，樓市磨底時(shí)間可能拉長；3）個(gè)別房企流動(dòng)性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；4）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。