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金融組合拳發(fā)力穩(wěn)地產(chǎn)
　　24日國(guó)新辦舉行發(fā)布會(huì)，會(huì)上央行表示，將降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率，降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例，提升保障性住房再貸款央行支持比例等。本輪一攬子政策從需求（房貸）和供給（去庫(kù)存+融資）以及宏觀流動(dòng)性等視角精準(zhǔn)發(fā)力，全面呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為有助于穩(wěn)定市場(chǎng)及預(yù)期，為房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩(wěn)鋪路。重點(diǎn)推薦：1）A股開(kāi)發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份；2）港股開(kāi)發(fā)：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：綠城服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)。
　　存量貸款利率下調(diào)政策落地，空間約0.5pct
　　央行表示，將引導(dǎo)存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅約50bp。目前存量房貸利率平均水平我們預(yù)計(jì)約3.94%（據(jù)2023年三季度央行新聞發(fā)布會(huì)疊加LPR調(diào)整），而2024Q2新增個(gè)人住房貸款的平均利率為3.45%，存量和增量房貸利率差約0.5pct。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，7-8月50城新增首套/二套房貸利率分別為3.29%/3.70%，較Q2末進(jìn)一步下降，意味著利率差或進(jìn)一步拉大。本次新政響應(yīng)了存量利率下調(diào)的呼聲，據(jù)央行預(yù)測(cè)，本次調(diào)整涉及5000萬(wàn)戶家庭，可降低利息支出1500億，大幅縮減存量和新增利率差距，有望減少提前還貸人群，通過(guò)改善居民現(xiàn)金流，改善居民未來(lái)預(yù)期。
　　取消差異化首付政策，體現(xiàn)對(duì)改善性需求的支持
　　新政將首付比例下限統(tǒng)一為15%，這意味著二套房的首付比例下限下降了10bp，本次調(diào)整不僅將二套房最低首付比例降至差別化信貸政策執(zhí)行（2007年）以來(lái)的歷史低位，也是第二次與首套房首付政策平齊（上次統(tǒng)一首付比例出現(xiàn)在2008年），說(shuō)明政策平等對(duì)待剛性需求和改善需求，強(qiáng)化對(duì)改善性需求的支持。但從效果來(lái)看，由于目前影響需求釋放的核心原因在于房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期以及居民購(gòu)買(mǎi)力預(yù)期，因此對(duì)于杠桿空間的擴(kuò)容，需求彈性可能有待觀察。
　　517去庫(kù)存政策再升級(jí)，房地產(chǎn)金融支持政策延期
　　517的主要政策即推出多角度的去庫(kù)存政策，包括保障房再貸款收儲(chǔ)存量商品房，以及地方政府收購(gòu)閑置存量宅地。新政在此基礎(chǔ)上均進(jìn)一步加力。保障房再貸款央行資金支持比例由60%提高至100%。按照517政策，再貸款利率需要綜合中央貸款支持計(jì)劃以及商業(yè)銀行利率，我們預(yù)計(jì)成本約2.5%-3.0%，現(xiàn)在全由中央出資，地方政府收儲(chǔ)融資成本有望優(yōu)化。我們認(rèn)為收儲(chǔ)的一大痛點(diǎn)即收益的匹配，再貸款總利率的下降有望推進(jìn)收儲(chǔ)進(jìn)度。同時(shí)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)支持收購(gòu)房企存量土地，在517政策表述基礎(chǔ)上，提出必要時(shí)可由央行提供再貸款支持。疊加“金融16條”、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策延期至2026年，有望從供給端紓解房企壓力，平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。