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事件：9月24日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)介紹金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況。
　　點(diǎn)評(píng)：五項(xiàng)房地產(chǎn)金融新政策有望進(jìn)一步降低居民購(gòu)房門(mén)檻，進(jìn)一步支持保障房和存量土地收購(gòu)。1、為落實(shí)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，此次人民銀行會(huì)同金融監(jiān)管總局出臺(tái)了五項(xiàng)房地產(chǎn)金融新政策，包括：1）引導(dǎo)商業(yè)銀行降低存量房貸利率至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均下降幅度約50bp；2）統(tǒng)一首套房和二套房的最低首付比例均為15%，由地方政府和商業(yè)銀行因城施策決定具體比例；3）優(yōu)化保障性住房再貸款政策，將保障性住房再貸款（3000億元）政策中人民銀行出資的比例，由原來(lái)的60%提高到100%；4）研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企存量土地，減輕房企資金壓力；5）延長(zhǎng)“金融16條”、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)政策期限至2026年12月31日。
　　2、我們認(rèn)為此次房地產(chǎn)政策定位精準(zhǔn)，有效回應(yīng)了市場(chǎng)關(guān)切，政策效果可期。1）當(dāng)前商品住宅銷(xiāo)售情況不佳，1-8月百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售金額下降36%，央行將全國(guó)層面的二套購(gòu)房貸款的最低首付比例由25%下調(diào)至15%，進(jìn)一步降低了居民購(gòu)房門(mén)檻，利于提振改善型居民的購(gòu)房意愿；同時(shí)充分考慮“因城施策”由地方政府和商業(yè)銀行自主確定具體比例。2）在2023年四季度存量房貸利率集中下調(diào)，節(jié)約居民房貸利息約1700億的基礎(chǔ)上，此次央行稱(chēng)后續(xù)將進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率至新增房貸利率水平（2024年6月的金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%），預(yù)計(jì)將進(jìn)一步節(jié)約居民房貸利息1500億元，緩解居民由于按揭貸款利息較高而導(dǎo)致的提前還款行為。3）截至2024年6月末，保障性住房再貸款余額約為121億元。此次央行提升再貸款比例至100%，通過(guò)提高央行的出資比例，降低商業(yè)銀行資金占用，進(jìn)而降低銀行投放貸款的實(shí)際利率，進(jìn)一步鼓勵(lì)商業(yè)銀行和收購(gòu)主體的加快保租房收儲(chǔ)行為，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存力度；4）研究支持收購(gòu)房企存量土地，延長(zhǎng)兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融支持政策至2026年底，體現(xiàn)了金融支持房地產(chǎn)行業(yè)，保證行業(yè)資金面平穩(wěn)，防控信用風(fēng)險(xiǎn)的延續(xù)性。
　　投資建議：2023年7月政治局會(huì)議提出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，2024年繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，4月政治局會(huì)議提出研究消化存量房產(chǎn)，5月提出3000億保障性住房再貸款，取消按揭貸款利率下限，9月將首套和二套的按揭貸款首付比例下限統(tǒng)一調(diào)整為15%。供給側(cè)看，強(qiáng)調(diào)金融業(yè)支持房地產(chǎn)責(zé)無(wú)旁貸，“金融16條”延期至2026年底，通過(guò)信貸、債券、股權(quán)等支持房地產(chǎn)融資，強(qiáng)調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”；需求側(cè)看，充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)，地方政府“因城施策”加大購(gòu)房支持力度，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，差異化確定本地的首付比例及按揭利率等；隨著地方政府樓市調(diào)控自主性提升，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化將進(jìn)一步加深。建議關(guān)注兩條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)能力，有機(jī)會(huì)參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。2）消費(fèi)類(lèi)商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的房企，建議關(guān)注華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。