>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評：中央再出政策組合拳，助力地產(chǎn)企穩(wěn)-240924
| 上傳日期： |
2024/9/25 |
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| 830KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
池天惠 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件
2024年9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，介紹金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況。會上多項重磅政策同時推出，央行加大貨幣政策調(diào)控強(qiáng)度，進(jìn)一步支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，加速地產(chǎn)企穩(wěn)進(jìn)程。
點評
降低存量房貸利率方面，預(yù)計平均降幅0.5pct左右。據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2024年第二季度末，全國新發(fā)房貸利率已降至3.45%，而目前存量房貸的利率普遍在4%以上。新增與存量的房貸利率差距較大，下調(diào)存量房貸利率是應(yīng)有之義。央行行長表示此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)期平均降幅0.5個百分點，預(yù)計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。下調(diào)存量房貸利率能夠減少大量家庭的每月房貸支出，有利于提振消費(fèi)及減輕二手房拋售壓力。
去庫方面，在收購房企存量住房及土地方面雙管齊下。一方面央行將優(yōu)化保障性住房再貸款政策，5月17日創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%，增強(qiáng)對銀行、收購主體的市場化激勵。另一方面央行將支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。收購存量房及存量土地一方面可以緩解房企的資金壓力，另一方面可以降低既有及潛在庫存。當(dāng)前多地收儲已經(jīng)落地，隨著資金及政策支持力度的加大，收儲細(xì)則的規(guī)范，去庫存有望加速落地。
需求側(cè)方面，二套房首付比例降至歷史最低的15%。全國層面不再區(qū)分首套房二套房，統(tǒng)一最低首付比例全部為15%。各地可以在此基礎(chǔ)上因城施策，自主確定轄區(qū)內(nèi)是否實施差異化的首付比例下限安排。二套房15%的首付比例已降至歷史最低，二套房置業(yè)門檻大幅下降，有利于激發(fā)改善性需求入市。同時，后續(xù)降息后房貸利率亦有望跟降，降低購房的按揭負(fù)擔(dān)。
貨幣政策方面，央行降準(zhǔn)降息，釋放流動性，LPR及房貸利率有望進(jìn)一步下降。在降息方面，7天逆回購操作利率從1.7%下降20個點至1.5%，在市場化利率的機(jī)制下，將帶動國內(nèi)市場基準(zhǔn)利率的調(diào)整，帶動中期借貸便利下調(diào)0.3%，預(yù)計LPR和存款利率也將隨之下行0.2%—0.25%。若五年期以上LPR下降，則后續(xù)國內(nèi)主要城市的房貸利率有望降至3%的水平，進(jìn)一步釋放需求，房貸利率與租金回報率之差逐漸收斂，加速市場底部的到來。在降準(zhǔn)方面，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。在今年年內(nèi)還將視市場流動性的狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個百分點。
融資方面，經(jīng)營性物業(yè)貸和金融16條政策延期2026年底。央行及金管總局共同將今年年底到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項政策文件進(jìn)一步延期到2026年底。通過將房地產(chǎn)金融政策延期，繼續(xù)對房企敞開融資渠道，提供資金支持，減輕房企流動性壓力，能夠防止更多房企出險，穩(wěn)定市場情緒。
投資建議
本次新聞發(fā)布會再度出臺一系列政策支持地產(chǎn)，行業(yè)迎來新一輪政策風(fēng)口。當(dāng)前地產(chǎn)板塊基本面仍在筑底，政策預(yù)期強(qiáng)，同時疊加低估值、低倉位，因此短期內(nèi)彈性較大。推薦深耕高能級城市、主打改善產(chǎn)品，行業(yè)企穩(wěn)后將率先受益的穩(wěn)健型房企，如越秀地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)；推薦受益于政策利好不斷落地，對政策較為敏感的房產(chǎn)中介平臺貝殼-W；推薦物管穩(wěn)健發(fā)展，商管具備核心競爭力，業(yè)績持續(xù)增長，積極分紅的物管商管龍頭華潤萬象生活。
風(fēng)險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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