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事件：9月24日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)三部門(mén)介紹金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況；涉及地產(chǎn)的方面有：1.降準(zhǔn)：降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)；2.降息：7天期逆回購(gòu)操作利率下調(diào)20bp至1.5%；3.降低存量房貸利率：預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)；4.降低二套房首付比例：由當(dāng)前的25%降至15%；5.延長(zhǎng)金融16條和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸支持政策至2026年底；6.央行保障房再貸款對(duì)商業(yè)銀行貸款支持比例由原先60%提升至100%；7.支持收購(gòu)房企存量土地。
　　降準(zhǔn)降息落地，帶動(dòng)新房按揭利率下行：央行表示“近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)...7天期逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%...預(yù)期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）也將隨之下行0.2到0.25個(gè)百分點(diǎn)?！庇捎诜抠J與LPR掛鉤，降息后新增房貸利率相應(yīng)下降，有望降低居民長(zhǎng)期按揭成本壓力。
　　降低存量按揭利率約0.5個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)住提前還貸行為同時(shí)刺激消費(fèi)：近年來(lái)，新發(fā)放按揭貸款利率下行較多，與先前發(fā)放的較高的存量按揭貸款利差逐漸拉大，這一方面給潛在購(gòu)房者帶來(lái)觀望情緒，另一方面刺激了存量客戶提前還款。隨著本次存量按揭利率調(diào)整至新房按揭利率附近，有利于降低借款人利息支出，促進(jìn)消費(fèi)和投資，預(yù)計(jì)每年減少居民利息支出1500億左右，同時(shí)也利于減少提前還貸行為；此外，降低房屋長(zhǎng)期持有成本也有助于降低二手房掛牌行為，有助于優(yōu)化當(dāng)前市場(chǎng)供需格局。
　　二手房首付比例由25%降至15%，滿足多樣性需求：央行指出，全國(guó)層面?zhèn)€人住房商貸將不再區(qū)分首套和二套，最低首付比例統(tǒng)一為15%。首套二套的一視同仁進(jìn)一步降低改善型需求客戶購(gòu)房門(mén)檻，為愿意加杠桿的客戶創(chuàng)造了條件，有助于滿足改善型客戶的需求。但考慮到現(xiàn)實(shí)中愿意以15%首付貸款85%的客戶較少（更高的杠桿對(duì)應(yīng)更多的月供），這一政策所覆蓋的客群帶來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的邊際改善或較為有限。
　　延長(zhǎng)金融16條和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)帶支持政策至2026年底：“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款這兩項(xiàng)政策，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用。這兩個(gè)政策出臺(tái)的目的是控制房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)給予合理支持，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)未呈現(xiàn)明顯改善的態(tài)勢(shì)，本次央行和金融監(jiān)管總局把這兩個(gè)政策從2024年底延長(zhǎng)到2026年底符合市場(chǎng)預(yù)期。
　　優(yōu)化收儲(chǔ)政策：提高支持資金占比，可收購(gòu)?fù)恋兀貉胄羞M(jìn)一步優(yōu)化收儲(chǔ)政策：1）對(duì)2024年5月17日央行宣布設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，央行出資比例由60%提升至100%；2）原先收儲(chǔ)范圍僅限存量現(xiàn)房，現(xiàn)在擴(kuò)展至土地，并在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，有助于盤(pán)活存量用地，緩解房企資金壓力。
　　投資建議：近期地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)持續(xù)下行，作為旺季甚至環(huán)比8月份有所走弱，短期內(nèi)行業(yè)基本面難言見(jiàn)底，但展望四季度，大概率將有地產(chǎn)相關(guān)利好政策持續(xù)出臺(tái)，我們持續(xù)看好房地產(chǎn)板塊四季度的表現(xiàn)，房地產(chǎn)板塊建議重點(diǎn)關(guān)注布局一二線的優(yōu)質(zhì)國(guó)央企標(biāo)的城建發(fā)展、城投控股、華發(fā)股份、華潤(rùn)、中海、招蛇、保利等；物業(yè)板塊我們持續(xù)推薦華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、綠城服務(wù)等優(yōu)質(zhì)頭部物業(yè)公司。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推進(jìn)不及預(yù)期，行業(yè)基本面持續(xù)下行。