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事件
　　9月26日，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)：1）要加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，保證必要的財(cái)政支出，切實(shí)做好基層“三?！惫ぷ鳌Ｒl(fā)行使用好超長期特別國債和地方政府專項(xiàng)債，更好發(fā)揮政府投資帶動(dòng)作用。要降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施有力度的降息。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2）會(huì)議要求，各地區(qū)各部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央決策部署，干字當(dāng)頭、眾志成城，充分激發(fā)全社會(huì)推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的積極性主動(dòng)性創(chuàng)造性，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。
　　點(diǎn)評
　　宏觀：加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，保證必要的財(cái)政支出。1）會(huì)議指出“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)一些新的情況和問題。要全面客觀冷靜看待當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，正視困難、堅(jiān)定信心，切實(shí)增強(qiáng)做好經(jīng)濟(jì)工作的責(zé)任感和緊迫感。要抓住重點(diǎn)、主動(dòng)作為，有效落實(shí)存量政策，加力推出增量政策，進(jìn)一步提高政策措施的針對性、有效性，努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)?！北砻髦醒肷羁陶J(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一些問題，強(qiáng)調(diào)主動(dòng)作為；2）會(huì)議指出”要把促消費(fèi)和惠民生結(jié)合起來，促進(jìn)中低收入群體增收，提升消費(fèi)結(jié)構(gòu)“，表明中央對促消費(fèi)、穩(wěn)就業(yè)、提收入關(guān)注度持續(xù)提升，持續(xù)改善居民資產(chǎn)負(fù)債表。3）實(shí)操層面，政策指出要強(qiáng)調(diào)要加大財(cái)政貨幣政策調(diào)節(jié)力度，保證必要的財(cái)政支出，實(shí)施有力度的降息；“干字當(dāng)頭、眾志成城”、“為擔(dān)當(dāng)者擔(dān)當(dāng)、為干事者撐腰“等措辭強(qiáng)烈、體現(xiàn)政府決心之深。
　　地產(chǎn)：首提促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，強(qiáng)調(diào)要回應(yīng)群眾關(guān)切。1）會(huì)議首提要"促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)"，表明政府認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)量價(jià)已然呈現(xiàn)超跌狀態(tài)，尤其房價(jià)下降對居民資產(chǎn)端收縮明顯，資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定有利于居民資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)步改善；同時(shí)，供給端嚴(yán)格控制增量、優(yōu)化存量，改善房屋供需關(guān)系。2）會(huì)議提及”要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率”、“實(shí)施有力度的降息”，表明政府充分了解到群眾關(guān)切所在，后續(xù)一線城市限購政策有望進(jìn)一步松動(dòng)；924政策也提及降低存量房貸利率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)LPR有望下調(diào)20-25BP，增量及存量房貸利率有望持續(xù)下行，降息通道順暢。3）會(huì)議提及“支持盤活存量閑置土地”，而此前924政策提及收儲(chǔ)資金央行資金支持力度提升、范圍擴(kuò)展至土地，預(yù)計(jì)政府收儲(chǔ)有望進(jìn)一步加碼。
　　政策頻率提升、思路由供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求側(cè)，當(dāng)前核心在于聚焦居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)。5月17日，央行等四部委召開房地產(chǎn)政策吹風(fēng)會(huì)，推出首付比降至15%、房貸利率下限取消、5000億政府收儲(chǔ)等政策；6月7日，國常會(huì)強(qiáng)調(diào)“研究儲(chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。并要求解放思想、拓寬思路”；7月21日，三中全會(huì)決定指出，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)；7月30日本次會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)政府收儲(chǔ)商品房作保障房；9月24日，國新辦發(fā)布會(huì)上央行指出存量房貸利率下調(diào)50bp、二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%、保障性住房再貸款央行資金支持比例由60%提高至100%；本次政治局會(huì)議全方位從宏觀層面發(fā)力，更聚焦需求端，加大財(cái)政貨幣支持力度，覆蓋消費(fèi)、就業(yè)、收入各領(lǐng)域；同時(shí)地產(chǎn)層面給出穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期，限購、降低利率、加碼收儲(chǔ)，政策核心開始聚焦在居民資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)定修復(fù)，并預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)政策有望進(jìn)一步加碼。
　　投資分析意見：加大財(cái)政貨幣力度，首提房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，強(qiáng)調(diào)要回應(yīng)群眾關(guān)切，維持“看好”評級(jí)。在房地產(chǎn)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，當(dāng)前按揭負(fù)擔(dān)比、租金回報(bào)率、千人開工套數(shù)等三大底部信號(hào)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)需求有望筑底。今年430年以來中央政策思路由供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求側(cè)，并在近期924國新辦會(huì)議和926政治局會(huì)議后政策進(jìn)一步聚焦需求側(cè)和改善居民資產(chǎn)負(fù)債表，近期需求端政策頻出將有利于改善市場供需關(guān)系，推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，并修復(fù)房企資產(chǎn)估值。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級(jí)，推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股；H股：華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注：我愛我家、貝殼、保利置業(yè)、城建發(fā)展、綠城管理。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級(jí)，推薦：華潤萬象、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售回款和融資資金趨緊，城中村改造和收儲(chǔ)政策推進(jìn)不及預(yù)期。