>> 長江證券-房地產行業(yè)“924”國新辦發(fā)布會房地產相關政策點評：政策有望帶來邊際改善，趨勢反轉仍需更多增量-240926
| 上傳日期： |
2024/9/26 |
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| 707KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
劉義,宋子逸 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
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事件描述
國務院新聞辦公室于2024年9月24日舉行新聞發(fā)布會，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會出席介紹并解答金融支持經濟高質量發(fā)展有關情況，涉及降準降息、降低二手房首付比例和存量房貸利率等房地產相關政策。
事件評論
國新辦發(fā)布會中宣布系列房地產相關政策，需求和供給端政策均有涉及。需求端政策包括：1）降準降息：近期將下調存款準備金率50BP，年內可能進一步下調25-50BP，預計LPR和存款利率下調20-25BP；2）降低存量房貸利率：引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均降幅約50BP；3）統(tǒng)一房貸最低首付比例：將全國層面二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。供給端政策包括：1）加大支持保障性住房再貸款：央行對3000億元保障性住房再貸款的資金支持比例從60%提高到100%；2）延長兩項政策期限：將經營性物業(yè)貸款和“金融16條”政策期限從2024年底延期到2026年底；3）支持收購房企存量土地：允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，在必要的時候，也可以由央行提供再貸款支持。
需求端政策有望帶來邊際改善，但短期效果可能相對有限。1）降準降息：LPR繼續(xù)下調20-25BP后，名義房貸利率處于歷史絕對低位，但仍高于當前無風險收益率和租金回報率水平，且考慮當前房價下跌趨勢，實際房貸利率仍偏高；2）降低存量房貸利率：2023年存量房貸利率平均降幅73BP，本次預計平均降幅約50BP，進一步為居民減負，改善居民現(xiàn)金流狀況，也可能一定程度上緩解提前還貸現(xiàn)象，但對于住房等偏資產屬性的大宗消費而言，并無直接作用；3）降低二套首付比例：對于改善性需求可能有一定支撐，但當前居民就業(yè)和收入預期承壓，居民加杠桿意愿不足，政策效果預計將受約束。
供給端政策有望加速推進，但市場化原則下仍將面臨現(xiàn)實約束。1）加大支持保障性住房再貸款：保障性住房再貸款央行提供全額支持，降低商業(yè)銀行放貸風險，從收儲主體資金成本也有望降低，但核心約束仍是融資成本和租金回報率倒掛，且資產價格下行風險并未有效緩解，市場化原則下收購能力和意愿承壓；2）延長兩項政策期限：經營性物業(yè)貸款和“金融16條”政策主要涉及房企存量資產盤活和存量貸款展期，延期2年有助于緩解房企資金壓力，但當前房企現(xiàn)金流壓力更多可能來自于銷售回款下降；3）支持收購房企存量土地：核心約束與保障房再貸款類似，市場化原則下企業(yè)參與的意愿可能不高。
投資建議：政策有望帶來邊際改善，趨勢反轉仍需更多增量。國新辦發(fā)布會宣布系列房地產相關政策有望帶來邊際改善、但落地效果可能相對有限，降息后實際房貸利率依舊偏高，存量房貸利率下調對于住房等大宗消費并無直接作用，降低二套首付比例效果受制于居民加杠桿意愿，而供給端政策推進仍面臨現(xiàn)實約束，參照海外經驗，要真正改善趨勢與扭轉預期，仍需要高級別的總量政策，如深度降息、財政擴張等，但需要重視的是，本輪周期的政策天花板已逐步打開，在防風險的政策目標下，更多增量政策值得期待。建議關注具備核心資產的供給側優(yōu)化標的，以及穩(wěn)定現(xiàn)金流的國央企物業(yè)龍頭和優(yōu)質代建龍頭。
風險提示
1、需求端量價持續(xù)低于預期；2、政策進度和效果低于預期。
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