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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　延續(xù)央行的表態(tài)，政治局會(huì)議中重申“實(shí)施有力度的降息”，相比于此前維持較高利率的態(tài)度有明顯變化，在“引導(dǎo)利率下行”之后，將對風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)格帶來改善。
　　投資要點(diǎn)：
　　中共中央政治局9月26日召開會(huì)議，與地產(chǎn)相關(guān)最重要的兩條依然是我們在9月24日報(bào)告《新政出臺(tái)激起千層浪，積極信號(hào)釋出》中提到的兩條，分別是引導(dǎo)利率下行和收購存量土地，分別對應(yīng)穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格和加速房企報(bào)表收縮。根據(jù)新華社，本次會(huì)議，與地產(chǎn)相關(guān)的表態(tài)中，從影響程度最大到最小分別為：1）實(shí)施有力度的降息，這直接對應(yīng)了資產(chǎn)價(jià)格的回報(bào)容忍度；2）支持盤活存量閑置土地；3）嚴(yán)控增量；4）調(diào)整住房限購措施。市場可能會(huì)關(guān)注的，是對于“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表述，但我們認(rèn)為，這是一系列政策之后的結(jié)果，因此，我們更關(guān)注的是具體的政策本身。其中，最值得關(guān)注的，依然是前兩條政策。
　　實(shí)施有力度的降息，打破此前央行維持相對高利率的做法，對風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)帶來利好。2024年1月我們發(fā)布報(bào)告《樓市冷暖，租金先知》，提到市場錯(cuò)用了實(shí)際利率和名義利率，當(dāng)前實(shí)際利率處于較高水平，使得其對資產(chǎn)回報(bào)率的要求較高，同為實(shí)際回報(bào)率的指標(biāo)如租售比、股息率、PE等在高實(shí)際利率背景下，都有提高當(dāng)期回報(bào)的要求。央行和政治局會(huì)議先后提及“引導(dǎo)利率下行”和“實(shí)施有力度的降息”，我們認(rèn)為對資產(chǎn)回報(bào)率的要求降低，利好風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。
　　房企資產(chǎn)負(fù)債表加速回歸，有利于化解金融風(fēng)險(xiǎn)，相比于收儲(chǔ)房子，收儲(chǔ)土地的方法更直接且更容易操作。按照市場習(xí)慣的討論方式，用回到哪個(gè)年份來作為當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)整幅度的參照，房企的資產(chǎn)負(fù)債表大約回到了2019年前后，滯后于房價(jià)的調(diào)整。也即，2021年至今，房企的資產(chǎn)負(fù)債表去化并不理想。由于房企的負(fù)債對應(yīng)的就是金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)，同時(shí)，房企的負(fù)債又構(gòu)成了房企的資產(chǎn)，因此，庫存沒有去化之前，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)都難說完全解除。目前，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，已建成的未售庫存僅不足4億平方米，但未售的土地有量級(jí)層面的差異，因此，收儲(chǔ)土地的效力也將強(qiáng)于收儲(chǔ)房子。
　　價(jià)格信號(hào)不僅僅是領(lǐng)先于銷售，也是當(dāng)前宏觀定價(jià)中最關(guān)鍵的一環(huán)，價(jià)格企穩(wěn)就能改善預(yù)期，而非一定要看到量的擴(kuò)張。有別于市場預(yù)期的一定要看到擴(kuò)張狀態(tài)，我們認(rèn)為，只要價(jià)格企穩(wěn)，當(dāng)前的宏觀信用就能企穩(wěn)，信心也能改善。而價(jià)格本身也是回報(bào)率的要求，在給定回報(bào)率的“錨”的基礎(chǔ)上，錨的位置就決定了價(jià)格的位置。維持兩端配置，但將絕對低杠桿的一端改為報(bào)表干凈的企業(yè)，另一端依然跟蹤重組的進(jìn)展。相比于年初以來我們強(qiáng)調(diào)低杠桿，當(dāng)前我們認(rèn)為，可以將條件放寬報(bào)表干凈即可，也即，即便有一定的不確定性，但只要風(fēng)險(xiǎn)被識(shí)別，也能進(jìn)入到投資范圍內(nèi)，推薦招商蛇口、中新集團(tuán)、保利發(fā)展；另一端，仍然關(guān)注重組進(jìn)展，受益標(biāo)的為旭輝集團(tuán)控股、融創(chuàng)中國。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場需求加速下行。