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大幅提升“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模：本次住建部大幅優(yōu)化“白名單”政策，要求年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元，并將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都爭(zhēng)取納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項(xiàng)目合理融資需求。此前房地產(chǎn)“白名單”機(jī)制的資金實(shí)際使用效率相對(duì)偏低，根據(jù)中國(guó)證券報(bào)此前數(shù)據(jù)，截至5月18日，“白名單”項(xiàng)目共授信4690億元，但實(shí)際放款額僅為1554億元。截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款達(dá)到2.23萬(wàn)億元。本次住建部要求2024年底“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，并達(dá)到4萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)將化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。
　　貨幣化安置將加快“三大工程”的推進(jìn)：住建部強(qiáng)調(diào)通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。貨幣化安置將棚改區(qū)居民購(gòu)房需求引導(dǎo)到商品房市場(chǎng)，有助于存量商品房庫(kù)存去化。上一輪棚改期間，貨幣化安置面積占全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積的比重逐年提升。以2017年為例，通過(guò)我們測(cè)算，當(dāng)年貨幣化安置面積約為31025萬(wàn)平方米，占全年商品房銷(xiāo)售面積的18.98%，貨幣化安置對(duì)于推動(dòng)商品房去庫(kù)存有明顯貢獻(xiàn)。住建部表示：“只要前期工作做得好，我們還可以在100萬(wàn)套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度”，這預(yù)示隨著政策的逐步落地，貨幣化安置規(guī)模很可能會(huì)超出100萬(wàn)套。預(yù)計(jì)后續(xù)棚改、舊改等工程可能將深度貨幣化，商品房庫(kù)存壓力有望緩解。
　　但專項(xiàng)債收儲(chǔ)的效果仍待觀察：財(cái)政部強(qiáng)調(diào)，對(duì)于專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，這項(xiàng)政策由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場(chǎng)化運(yùn)作方式，在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方安排專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房。雖然專項(xiàng)債讓收儲(chǔ)資金來(lái)源更加多元化，有利于緩解地方政府及房企的流動(dòng)性和債務(wù)壓力，但與保障性住房再貸款模式難點(diǎn)相似，專項(xiàng)債收儲(chǔ)模式的關(guān)鍵是價(jià)格，資金能否實(shí)現(xiàn)成本和收益的平衡仍存在不確定性。截至2024年9月30日，今年地方政府債券發(fā)行利率位于1.41%-2.80%區(qū)間，加權(quán)平均利率為2.34%，其中專項(xiàng)債加權(quán)平均利率為2.35%，距離50城的平均租金回報(bào)率（2.03%）尚有一定距離，專項(xiàng)債收儲(chǔ)的效果仍待觀察。
　　投資建議：本次發(fā)布會(huì)政策表述符合預(yù)期，樓市政策思路或仍重在托底，其中“兩個(gè)增加”是重要看點(diǎn)，但專項(xiàng)債收儲(chǔ)模式仍需觀察。短期，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)仍需等待，重點(diǎn)關(guān)注核心一二線城市走勢(shì)；權(quán)益市場(chǎng)短期或企穩(wěn)震蕩，后市高度則取決于增量財(cái)政政策的力度及其帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)回升速度；債券市場(chǎng)或區(qū)間波動(dòng)，收益率趨勢(shì)性上行風(fēng)險(xiǎn)整體可控。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；地方執(zhí)行不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。