>> 浙商證券-宏觀深度報(bào)告：國新辦地產(chǎn)發(fā)布會(huì)傳遞的信號(hào)，地產(chǎn)及時(shí)雨，未來關(guān)注供給端政策-241017
| 上傳日期： |
2024/10/18 |
大?。?/td>
| 432KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
李超,林成煒 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
|
|
核心觀點(diǎn)
本次住建部會(huì)同相關(guān)部門推出地產(chǎn)組合拳，主要為“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。其中“四個(gè)取消”和“四個(gè)降低”主要為前期政策的落實(shí)；“兩個(gè)”增加是核心政策增量，且未來“不夠還有”。
一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造。我們認(rèn)為該項(xiàng)政策是“優(yōu)化存量，提高質(zhì)量”的重要體現(xiàn)，在改善居民現(xiàn)有居住條件的同時(shí)，也有利于消化存量商品房庫存。二是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億，該項(xiàng)政策對(duì)應(yīng)增量約1.77萬億元的信貸支持。
本次新聞發(fā)布會(huì)在給出“兩個(gè)增加”的增量政策的同時(shí)，也給予了未來充分的政策預(yù)期。但對(duì)于未來地產(chǎn)的政策脈絡(luò)，我們認(rèn)為仍需把握9月政治局會(huì)議提出的主線，“止跌回穩(wěn)”是主要目標(biāo)，其中價(jià)格的企穩(wěn)可能更為重要；“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”是核心手段，從供需兩端來看，供給端的壓縮優(yōu)化可能是未來價(jià)格企穩(wěn)更重要的發(fā)力點(diǎn)。未來重點(diǎn)仍需關(guān)注專項(xiàng)債助力收儲(chǔ)（包括商品房庫存和土地收儲(chǔ)）等財(cái)政增量政策。
“四個(gè)取消”和“四個(gè)降低”主要是前期政策落實(shí)
本次住建部會(huì)同相關(guān)部門推出地產(chǎn)組合拳，主要為“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。其中“四個(gè)取消”和“四個(gè)降低”主要為前期政策的落實(shí)：
“四個(gè)取消”主要是因城施策，調(diào)整或取消各類限制性措施，包括取消限購、限售、限價(jià)、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。其中核心仍在于限購調(diào)整，我們認(rèn)為未來一線城市的限購政策仍有進(jìn)一步放松空間。
“四個(gè)降低”主要包括：一是降低住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)（全國每年可節(jié)省的公積金個(gè)人貸款利息支出約195億元）；二是降低首付比例，統(tǒng)一首套、二套房貸最低首付比例到15%（前期924央行發(fā)布會(huì)已落實(shí)）；三是降低存量貸款利率（央行發(fā)布會(huì)后同樣已落實(shí)，對(duì)應(yīng)金額約1500億元，惠及5000萬戶家庭1.5億居民）；四是降低“賣舊買新”換購住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)（財(cái)政部新聞發(fā)布會(huì)時(shí)已提及，主要是“賣舊買新”換購住房階段性個(gè)人所得稅退稅政策）。
“兩個(gè)”增加是核心政策增量，未來“不夠還有”
“兩個(gè)增加”主要包括兩大方面：分別是增加城中村和危舊房改造的貨幣化安置力度和增加地產(chǎn)融資白名單信貸規(guī)模。
一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造（區(qū)域上重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)給予專項(xiàng)借款，允許地方發(fā)行專項(xiàng)債支持等）。根據(jù)發(fā)布會(huì)提出，全國35大城市待改造的城中村住房規(guī)模約170萬套，全國需要改造的危舊房約50萬套。對(duì)于其中條件比較成熟的100萬套，將主要采取貨幣化安置的手段予以改造。我們認(rèn)為該項(xiàng)政策是“優(yōu)化存量，提高質(zhì)量”的重要體現(xiàn)，在改善居民現(xiàn)有居住條件的同時(shí)，也有利于消化存量商品房庫存。
但僅就本輪新增改造規(guī)模而言，與上一輪棚改規(guī)模仍有一定差距，尤其是與2014年啟動(dòng)的上一輪大規(guī)模棚改貨幣化相比（2014年-2018年的棚改規(guī)模分別達(dá)到470萬、601萬套、606萬、609萬套、626萬套；2019和2021年分別達(dá)到316萬套和165萬套），我們認(rèn)為在地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”實(shí)現(xiàn)之前，貨幣化安置仍有進(jìn)一步加碼空間。
二是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億，該項(xiàng)政策對(duì)應(yīng)增量約1.77萬億元的信貸支持（截至10月16日，‘白名單’房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元）。同樣本次發(fā)布會(huì)也給與未來充分的增量政策預(yù)期，提出“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項(xiàng)目合理融資需求?！?br> “止跌回穩(wěn)”是目標(biāo)，“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”是核心手段
如上文所述，我們認(rèn)為本次新聞發(fā)布會(huì)在給出“兩個(gè)增加”的增量政策的同時(shí)，也給予了未來充分的政策預(yù)期。但對(duì)于未來地產(chǎn)的政策脈絡(luò)，我們認(rèn)為仍需把握9月政治局會(huì)議提出的主線，“止跌回穩(wěn)”是主要目標(biāo)，其中價(jià)格的企穩(wěn)可能更為重要；“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”是核心手段，從供需兩端來看，供給端的壓縮優(yōu)化可能是未來價(jià)格企穩(wěn)更重要的發(fā)力點(diǎn)。
推動(dòng)地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是核心目標(biāo)。借鑒本輪央行對(duì)股票市場的呵護(hù)，資產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民預(yù)期的負(fù)反饋可能是本輪維穩(wěn)的核心，因此需求側(cè)量價(jià)兩大指標(biāo)更重要的可能是房價(jià)。
從供需兩端來看，供給端的壓縮優(yōu)化可能是未來價(jià)格企穩(wěn)更重要的發(fā)力點(diǎn)。嚴(yán)控增量意味著未來地產(chǎn)投資可能仍將維持負(fù)增長。優(yōu)化存量仍是明年政策的核心著力點(diǎn)，未來重點(diǎn)仍需關(guān)注專項(xiàng)債助力收儲(chǔ)（包括商品房庫存和土儲(chǔ)）等財(cái)政增量政策。
風(fēng)險(xiǎn)提示
地產(chǎn)政策效果不及預(yù)期；地產(chǎn)政策落地規(guī)模不及預(yù)期。
|
|
