>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)國新辦新聞發(fā)布會點評：城中村及危舊房改造貨幣化安置超市場預(yù)期-241017
| 上傳日期： |
2024/10/18 |
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| 582KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
趙可,區(qū)宇軒 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，我們認(rèn)為該項政策措施超市場預(yù)期，判斷其或帶動銷量約1億平方米，約占2023年全國商品房銷售面積的9%和35城銷售面積的32%，若政策順利落地，考慮到房地產(chǎn)市場向高能級城市的聚焦，判斷100萬套改造對結(jié)構(gòu)性市場的拉動或不可小視；提出“白名單”應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸，預(yù)計年底前“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億，或有助于更好保障房屋建成交付，從而改善購房者信心并改善投資人的風(fēng)險偏好；再提收購商品房及收購存量土地，尤其關(guān)注收購存量土地落地情況對房企主體流動性的支持以及對供需關(guān)系的改善作用；再提加大保障性住房建設(shè)、籌集、供給，結(jié)合此前“適當(dāng)減少新建規(guī)?！北硎?，判斷收購商品房或成為完成保障房建設(shè)籌集目標(biāo)的更重要來源，或有助于從供應(yīng)端推動供需關(guān)系的改善；再提推動“好房子”建設(shè)，高品質(zhì)住房建設(shè)或持續(xù)推進，判斷供應(yīng)縮量預(yù)期和供給品質(zhì)優(yōu)化或推動新房市場供需環(huán)境較二手房更早出現(xiàn)邊際改善。
事件：國務(wù)院新聞辦公室于2024年10月17日（星期四）上午10時舉行新聞發(fā)布會，請住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹、財政部部長助理宋其超、自然資源部副部長劉國洪、中國人民銀行副行長陶玲、金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，并答記者問。
通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，我們認(rèn)為該項政策措施超市場預(yù)期，判斷其或帶動銷量約1億平方米，約占2023年全國商品房銷售面積的9%和35城銷售面積的32%，若政策順利落地，考慮到房地產(chǎn)市場向高能級城市的聚焦，判斷100萬套改造對結(jié)構(gòu)性市場的拉動或不可小視。發(fā)布會提出“通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造”。我們之前在《允許專項債券用于土地儲備、適當(dāng)減少保障房新建規(guī)?；蚴顷P(guān)鍵——國新辦新聞發(fā)布會點評》報告中關(guān)于允許專項債券用于土地儲備的部分也提到，城中村改造或也是新增土地儲備項目的潛在來源之一，政策或從資金來源角度推動城中村改造的落地，進而從更新需求角度釋放潛在需求。本次發(fā)布會進一步明確“一是重點支持地級以上城市。二是開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)可以給予專項借款。三是允許地方發(fā)行政府專項債。四是給予稅費優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款”，判斷多種資金來源支持或推動城中村改造及危舊房改造落地，城中村改造及危舊房改造貨幣化安置或從需求端帶來增量。
此次提及城中村及危舊房改造新增落地100萬套，假設(shè)全部貨幣化安置，估算帶動新增需求100萬套，假設(shè)每套面積100平方米，估算帶動銷量約1億平方米，約為2023年全國商品房銷售面積（11.2億平方米）的9%和35城銷售面積（約3.1億平方米）的32%，若政策順利落地，考慮到房地產(chǎn)市場向高能級城市的聚焦，判斷100萬套改造對結(jié)構(gòu)性市場的拉動或不可小視。
提出“白名單”應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸，預(yù)計年底前“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億，或有助于更好保障房屋建成交付，從而改善購房者信心并改善投資人的風(fēng)險偏好。發(fā)布會提出“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制要將所有房地產(chǎn)合格項目都爭取納入‘白名單’，應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸，滿足項目合理融資需求”，并提到“截至10月16日，我們統(tǒng)計，‘白名單’房地產(chǎn)項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預(yù)計到2024年底，‘白名單’項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元”、“我們還會進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)‘白名單’項目融資機制，做到合格項目‘應(yīng)進盡進’，已審貸款‘應(yīng)貸盡貸’，資金撥付‘能早盡早’”?！鞍酌麊巍睓C制的優(yōu)化完善或有助于更好保障房屋建成交付，從而改善購房者信心并改善投資人的風(fēng)險偏好。
再提收購商品房及收購存量土地，尤其關(guān)注收購存量土地落地情況對房企主體流動性的支持以及對供需關(guān)系的改善作用。本次發(fā)布會再次提及收購商品房及收購存量土地，同時自然資源部副部長劉國洪提出“我們還將會同相關(guān)部門，研究設(shè)立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持”。判斷后續(xù)收購商品房及收購存量土地逐步推進落地或為房企主體提供流動性支持并有助于改善供需關(guān)系。
再提加大保障性住房建設(shè)、籌集、供給，結(jié)合此前“適當(dāng)減少新建規(guī)模”表述，判斷收購商品房或成為完成保障房建設(shè)籌集目標(biāo)的更重要來源，或有助于從供應(yīng)端推動供需關(guān)系的改善。發(fā)布會提出“以政府為主，保障群眾基本住房需求，通過市場來滿足群眾多樣化改善性住房需求”、“加大保障性住房建設(shè)、籌集、供給”。結(jié)合此前10月12日國新辦新聞發(fā)布會中“適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源”表述，判斷收購商品房或成為完成保障房建設(shè)籌集目標(biāo)的更重要來源，或有助于從供應(yīng)端推動供需關(guān)系的改善。
再提推動“好房子”建設(shè)，高品質(zhì)住房建設(shè)或持續(xù)推進，判斷供應(yīng)縮量預(yù)期和供給品質(zhì)優(yōu)化或推動新房市場供需環(huán)境較二手房更早出現(xiàn)邊際改善。本次發(fā)布會上
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