>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)對住建部等五部門召開新聞發(fā)布會的點評：信用擴張是主要矛盾-241017
| 上傳日期： |
2024/10/17 |
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| 587KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
謝皓宇,白淑媛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本報告導(dǎo)讀：
住建部等部門召開新聞發(fā)布會，對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險化解進行了解讀，整體框架仍然是三大部分：保交付、收儲和城市更新，預(yù)計未來仍然以新模式作為主要導(dǎo)向。
投資要點：
會議內(nèi)容整體涉及三大部分，和近期以來一直強調(diào)的政策內(nèi)容一致，也即保交付、收儲和城市更新。涉及數(shù)字方面的政策，主要包括：1）貨幣化安置100萬套住房；2）白名單項目信貸規(guī)模增加至4萬億元。與政策支持相關(guān)的，主要與財政部內(nèi)容有關(guān)，還包括：1）收儲商品房，并再次提到收儲土地；2）取消非普住宅認(rèn)定，涉及增值稅和土地增值稅。整體來看，大框架仍然維持優(yōu)化存量、控制增量。
市場將關(guān)注點集中于貨幣化安置100萬套住房上，并類比2016~2017年的棚改貨幣化，我們認(rèn)為，表象上的貨幣化安置盡管類似，但本質(zhì)上仍需要看能否給房企增加信用工具，來做信用擴張的放大。盡管市場將本次會議提出的100萬套和2016年的約600萬套做類比，但我們認(rèn)為，計劃目標(biāo)可以動態(tài)調(diào)整，且主要矛盾并非在數(shù)量上，而是在具體的信用工具上。此前我們就反復(fù)提到，2016年的棚改貨幣化之所以有效，表面上看是中央通過PSL給行業(yè)注資并采用貨幣化方式安置，但實際上，是房企在形成銷售后通過信用工具再次進行擴張，最終體現(xiàn)為資產(chǎn)負債表的進一步擴大和資產(chǎn)負債率的進一步提升。
無論是貨幣化安置、還是收儲，都是針對房企庫存去化的政策，其在于化解債務(wù)兌付風(fēng)險，但從信用擴張來說，并沒有帶來額外增量。假設(shè)，在房企庫存去化之后（無論是貨幣化安置還是收儲），所得款項只能用于保交付和償還債務(wù)，而不能再擴張，那么，債權(quán)關(guān)系只是發(fā)生了轉(zhuǎn)移，也即從房企與金融機構(gòu)之間的債務(wù)轉(zhuǎn)移成為政府和發(fā)行對象之間的債務(wù)。
止跌回穩(wěn)，通脹為先，當(dāng)前的止跌政策仍然是引導(dǎo)利率下行帶來的資產(chǎn)價格容忍度提高，而要回穩(wěn)，仍然依賴于信用工具和投資項目帶來的通脹。我們認(rèn)為有兩種止跌回穩(wěn)的方式，一是通過降低利率來提高對資產(chǎn)回報率的容忍度，從而實現(xiàn)價格的企穩(wěn)，但這并不涉及基本面的變化，二是通過通脹來提升居民購買力，達到自然企穩(wěn)。對于后者，還需要有信用工具和具體投資項目的支持，在當(dāng)前政策轉(zhuǎn)向的背景下，依然可以進一步期待。推薦招商蛇口、中新集團、保利發(fā)展，且仍然關(guān)注重組進展，受益標(biāo)的為旭輝控股集團、融創(chuàng)中國。
風(fēng)險提示：市場需求加速下行。
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