>> 國盛證券-房地產行業(yè)2025年度策略：政策定未來，重燃希望-241229
| 上傳日期： |
2024/12/29 |
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| 6575KB |
| 格式： |
pdf 共65頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
金晶,周卓君,肖依依 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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2024年政策力度持續(xù)加大，聚焦主要矛盾、部委間協(xié)同發(fā)力，已湊齊地產、央行、財政三大拼圖。我們認為，房地產是經濟復蘇的矛，同時互為因果，穩(wěn)經濟也離不開房地產真正意義上的企穩(wěn)，穩(wěn)地產也離不開經濟的支持。我們維持此前判斷，認為2025年的房地產政策將幾大地產堵點上，持續(xù)加重碼。按目前政策框架，針對幾大堵點，可以考慮的政策如下：1、需求端：城市更新（含城中村改造）帶動的拆遷加碼、一線城市地產政策進一步寬松、公積金貸款利率以及商業(yè)房貸利率進一步下行、交易環(huán)節(jié)稅費減免。2、去庫存：收儲、收地的加碼（目前仍以地方政府出面為主，可以考慮中央出面，或者給予貼息支持減輕地方政府執(zhí)行壓力，以及回收的存量商品房、土地盡可能少的投向市場。3、融資端：城市房地產融資協(xié)調機制、保交樓資金投入、做好對房企風險的阻隔，對房企融資上甚至是保主體級別的支持。具體則要觀察實際支持力度和落地情況。4、宏觀層面中央財政進一步加杠桿、貨幣端利率中樞進一步下行。
基本面復盤（1）新房供應縮量制約銷售復蘇，成交往核心城市圈聚集。2024年1-11月全國商品房銷售額同比下滑19.2%，量能上回落至2015年的水平。同時新房成交逐步縮圈，TOP20城市銷售額占百城比重到2024年前11月達到68%，我們認為未來三四線城市復蘇將很大程度依賴拆遷等政策，而一二線在依靠自身市場潛力的同時可借拆遷政策增動力。（2）二手房持續(xù)同比表現強于新房，成交占比提升。2024年截止50周13城二手房成交面積同比基本持平，預計全年小幅正增。二手房由于在供應、價格等方面具備優(yōu)勢持續(xù)分流新房，2024M1-1023城二手房成交套數占新房和二手房交易總量的比重達66%，較上年提升8pct?？紤]到2025年新房供應限制依然存在，預計二手房強于新房的趨勢大概率延續(xù)。（3）土地供需繼續(xù)大幅縮量，預計將對明年供貨和銷售形成制約。2024年1-11月300城土地成交金額同比下降31%，建面同比下降26%，當前樓市尚未企穩(wěn)，土地庫存積壓嚴重，房企拿地依然謹慎。（4）庫存規(guī)模仍維持高位，去化周期新政后小幅下跌但仍在近14年新高。截止2024M10，70城新房狹義庫存4.6億平，相當于歷史高點86%；去化周期27個月，超過去歷輪周期高點。盡管政策頻出但市場熱度有區(qū)域性且難以維持，去庫存收效甚微。庫存高企且結構性問題突出，郊區(qū)庫存積壓且難以受益于常規(guī)的因城施策，需拆遷等措施促去化。
企業(yè)篇（1）供給側出清近尾聲，頭部銷售排位已基本穩(wěn)定。（2）政策轉向后地產股與大盤重回同頻。（3）優(yōu)質頭部房企P/S角度或被低估。（4）銷售和拿地是企業(yè)抵抗逆周期的關鍵。（5）出險潮后行業(yè)整體杠桿不降反升。資產負債表指標的絕對衰退要滯后經營指標半年左右，當下國內大部分企業(yè)尤其已出險房企的杠桿正面臨不斷惡化，面臨縮表及供給側出清的終局。房企修復資產負債表路徑主要有二，一是通過政策利好被動修復，二是可通過主動拿地打通造血內循環(huán)、通過換倉提升土儲質量來修復。
展望2025年，預計銷售、開竣工、投資繼續(xù)承壓。我們中性預期2025年商品住宅銷售金額同比-5.8%至7.77萬億元，住宅面積同比-4.7%至7.62億方。商品房銷售金額8.85萬億元，商品房銷售面積9.08億方。我們預計新開工面積同比-15%至6.3億方。銷售低迷、房企拿地意愿低、流動性承壓房企開工意愿不高，但考慮城中村改造等增量或對新開工產生一定拉動作用。我們預計竣工面積同比-12%至7.0億方。伴隨新房銷售、新開工等轉弱，保交樓進入攻堅，竣工面積將面臨壓力。我們預計施工面積63.0億方，同比-13.7%。目前施工面積正發(fā)生趨勢性萎縮，將在中周期拖累投資。施工、土地兩端投資都將對開發(fā)投資產生負向影響，我們預計2025年房地產開發(fā)投資額8.69萬億元，同比-11.8%，繼續(xù)負向拖累。
投資建議:維持行業(yè)“增持”評級。我們認為2024-2025仍然是以政策為核心主導力量，板塊主做政策beta，配合觀察一二線為主的核心城市基本面企穩(wěn)的可能性（前提依然是政策到位資金到位），節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：1）預期政策達到止跌回穩(wěn)下的基本面公司：A股的濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；H股的綠城中國、越秀地產、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團；2）城中村、化債、收儲收地等政策利好的地方城投類企業(yè)：上海的城投控股、北京的城建發(fā)展等等；3）中介：貝殼；4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務、招商積余等；5）轉型概念系：張江高科、中華企業(yè)等。
風險提示：政策落地不及預期，需求復蘇不及預期，房企出險風險蔓延，模型假設和測算誤差風險。
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