>> 開源證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度報告-止跌企穩(wěn)專題二：去庫存的測算及未來展望-250110
| 上傳日期： |
2025/1/10 |
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| 2164KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
齊東,胡耀文 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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供求關系發(fā)生變化，本輪周期量價下行時間更長
2023年7月，中央政治局會議提出“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”，正式進入去庫存周期。比較三輪地產(chǎn)下行周期，本輪周期住房和庫存規(guī)模都更大，2024年以來房地產(chǎn)政策寬松力度已經(jīng)接近底部，貨幣政策寬松力度已和前兩輪周期相當，財政政策支持力度也相對更大。本輪周期銷售量價數(shù)據(jù)連續(xù)下降月份均已超30個月，遠高于前兩輪寬松周期，新開工和銷售最大降幅也高于前兩輪，整體規(guī)模收縮明顯。因此我們認為，本輪房地產(chǎn)周期量價表現(xiàn)壓力較大，去庫存是實現(xiàn)市場止跌回穩(wěn)的必然選擇。
庫存及去化周期測算：分為狹義庫存、廣義庫存和超廣義庫存
我們測算截至2024年10月，（1）狹義庫存指竣工現(xiàn)房：商品住宅待售面積3.75億平，同比+20%；現(xiàn)房去化周期為21.6個月，同比持平；（2）廣義庫存指已開工未售庫存：估算約20億平，去化周期為30.2個月；（3）超廣義庫存指已拿地未售庫存：基于住宅拿地建面和待開發(fā)土地面積兩種方式，測算已拿地未售面積約31億平，超廣義未售庫存去化周期約42個月。
去庫存展望：預測2026年末去化周期明顯壓降
當前去庫存措施主要以地方政府收儲、舊改貨幣化安置、專項債回收土地為主，我們測算（1）收儲：假設后續(xù)保障性租賃住房全部由收儲貢獻，按照套均70平米估算，預計能幫助去化約2億平米庫存；（2）舊改按照套均100平米、100%貨幣化安置、75%新房購買轉化率測算，預計100萬套貨幣化城中村改造能夠幫助去化0.75億平米庫存；（3）土地回收：過往土儲專項債發(fā)行期間平均占比約25.9%，以10萬億地方化債資源計算，將消化未開工土地建面8.53億平，占當前未開工土地建面的77.6%。最終測算得出：截至2026年末，已開工未售庫存約9.8億平，去化周期13.9個月，較2024年10月降低16個月，處于歷史較低水平；未開工+已開工未售庫存約15.4億平，去化周期21.8個月，較2024年10月降低20個月。
投資建議
我們認為，房地產(chǎn)“去庫存”定調主要由于當前供求關系逆轉，銷售數(shù)據(jù)下滑導致商品房供過于求，住房庫存高企，去化周期拉長。在市場量價均下行的環(huán)境下，啟動去庫存政策是實現(xiàn)銷售量價平穩(wěn)、修復購房信心的重要舉措，我們預計政府收儲、舊改貨幣化安置、專項債回收土地等多項措施將有效推動去庫存進程，將商品住宅去化周期控制在合理范圍內。推薦標的：（1）投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企：保利發(fā)展、綠城中國、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團、建發(fā)國際集團；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅動，同時受益于地產(chǎn)復蘇和消費促進政策：新城控股、龍湖集團；（3）二手房交易規(guī)模和滲透率持續(xù)提升，房地產(chǎn)后服務市場前景廣闊：貝殼、我愛我家。
風險提示：宏觀經(jīng)濟下行、資金到位不及預期、行業(yè)競爭加劇。
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