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核心觀點(diǎn)：2024年重點(diǎn)城市新房成交同比下降19.6%，二手房成交同比增長(zhǎng)12.0%，四季度以來新房二手房成交翹尾效應(yīng)明顯，12月同比增幅分別為28.7%、75.3%。百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額同比下降30.3%，千億房企數(shù)量收縮至11家，頭部房企銷售穩(wěn)健。百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值同比下降30.6%，以銷定投趨勢(shì)明顯。9月底政治局會(huì)議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，供需政策雙管齊下，行業(yè)止跌回穩(wěn)初現(xiàn)。我們看好重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的績(jī)優(yōu)房企，同時(shí)推薦轉(zhuǎn)型房企及優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)的。
　　摘要
　　2024百?gòu)?qiáng)房企銷售同比下降30.3%，四季度操盤金額增速轉(zhuǎn)正。2024全年百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額41865億元，同比下降30.3%；銷售面積22648萬平，同比下降32.4%；千億房企數(shù)量收縮至11家。四季度銷售翹尾效應(yīng)明顯，操盤金額增速同比轉(zhuǎn)正，微增0.2%，顯著好于前三季度。12月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額4742億元，環(huán)比上升22.7%；全口徑銷售面積2411萬平，環(huán)比上升17.6%，31家主流房企中25家單月銷售環(huán)比正增長(zhǎng)。
　　2024重點(diǎn)城市新房成交同比下降19.6%，二手房成交同比增長(zhǎng)12.0%。2024年我們關(guān)注的重點(diǎn)城市新房成交12255萬平，同比下降19.6%，其中一線、二線、三線城市成交量同比下降0.7%、9.9%、17.3%；重點(diǎn)城市二手房成交8269萬平，同比增長(zhǎng)12.0%，其中一線、二線、三線成交量的同比增長(zhǎng)分別為99.1%、74.1%、42.8%。
　　2024年百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值金額同比下降30.6%，各梯隊(duì)拿地力度持續(xù)分化。全年百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值共22107億元，同比下降30.6%。2024年全國(guó)300城宅地總供應(yīng)建面9.4億平方米，同比下降19.7%；總成交建面7.0億平方米，同比下降20.3%。12月300城宅地總供應(yīng)同比增長(zhǎng)85.3%；總成交同比下降19.2%；土拍平均溢價(jià)率3.8%，環(huán)比上月下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　四季度以來供需兩端雙管齊下，行業(yè)止跌回穩(wěn)初現(xiàn)。我們持續(xù)看好重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的績(jī)優(yōu)房企，同時(shí)推薦轉(zhuǎn)型房企及優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)的。自9月底政治局會(huì)議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)后，中央和地方層面政策持續(xù)出臺(tái)。12月政策導(dǎo)向延續(xù)，住建部工作會(huì)議將持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)位居五大任務(wù)之首，核心城市企穩(wěn)態(tài)勢(shì)延續(xù)，看好重點(diǎn)布局于高能級(jí)城市的績(jī)優(yōu)房企及其關(guān)聯(lián)物管公司，重點(diǎn)推薦A股：濱江集團(tuán)、城建發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、招商積余，港股：中國(guó)海外發(fā)展、中海物業(yè)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、綠城服務(wù)、萬物云、貝殼-W。“并購(gòu)六條”政策紅利驅(qū)動(dòng)，推薦轉(zhuǎn)型類房企，主要包括：南京高科、萬業(yè)企業(yè)、張江高科等。擴(kuò)內(nèi)需政策頻出，推薦優(yōu)質(zhì)商業(yè)類地產(chǎn)公司：華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬象生活、龍湖集團(tuán)、新城控股等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：
　　1、銷售不及預(yù)期，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷售面積仍處于較低位置，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；
　　2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：施工進(jìn)度受多重因素影響，施工進(jìn)度變慢將導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；
　　3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營(yíng)房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。