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板塊行情：2024年53周&2025年01周（12月29日-1月4日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)-7.7%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第21。
　　政策要聞：中央層面：發(fā)改委：2025年將篩選重點(diǎn)民間投資項(xiàng)目深化投貸聯(lián)動合作，推動更多PPP新機(jī)制項(xiàng)目落地實(shí)施，更大力度支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場擴(kuò)圍擴(kuò)容。地方層面：1）廈門：調(diào)整公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和簡化申請流程，同時下調(diào)二套房首付比例20%，保障性住房首付比例降至15%。2）昆明：取消住房分類標(biāo)準(zhǔn)、處置閑置土地、調(diào)整首付比例至15%，并鼓勵非住宅用地轉(zhuǎn)型新興產(chǎn)業(yè)。3）濟(jì)南：收購主體“濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)”發(fā)放省內(nèi)首筆收購已建成存量商品房用作保障性住房貸款，授信金額1.1億元，首批到位貸款金額8121萬元，期限25年，支持其收購保利中科創(chuàng)新廣場公寓項(xiàng)目用作配租型保障性住房，建筑面積1.7萬平方米、存量商品房531套。4）武漢：階段性調(diào)整住房公積金貸款額度，“推行‘賣舊買新’交易新模式”、“優(yōu)化新建商品房項(xiàng)目審批服務(wù)”“優(yōu)化個人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”、“給予階段性購房優(yōu)惠支持。5）深圳：根據(jù)規(guī)定，2024年5月18日前發(fā)放的住房公積金個人住房貸款，將從2025年1月1日起按相應(yīng)首套、二套利率調(diào)整。對于首套房而言，5年以下（含5年）貸款利率為2.35%，5年以上貸款利率為2.85%，目前公積金貸款利率正式下調(diào)。
　　公司動態(tài)：1）貝殼：貝殼旗下貝好家經(jīng)過17輪競拍，擊敗象嶼&天安聯(lián)合體，以69715萬元競得奉賢區(qū)奉賢新城10單元17-02地塊，溢價率13.89%，成交樓面價22777元/平方米。該地塊為宅地，建筑面積30607.20平方米，容積率2。2）保利發(fā)展：12月31日，保利發(fā)展70.22億底價斬獲天河絹麻廠地塊，全年斥253.771億在廣州買地。3）中海：12月31日，杭州年度壓軸土拍激烈展開，其中濱江區(qū)府寶地成為焦點(diǎn)。該地塊在掛牌報(bào)價階段溢價率已超22%，最終經(jīng)過66輪報(bào)價，由中海以總價449028萬元競得，折合樓面價44673元/平，溢價率59.78%。4）萬科：12月31日，萬科通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)或車位清償萬物云關(guān)聯(lián)債務(wù)7.03億元，物業(yè)估值7.1億元。
　　銷售端：新房成交同比上升68%，二手房成交同比上升95%。1）本周20城商品房成交面積340.9萬方，商品房日平均成交面積48.7萬方，環(huán)比下降52%，同比上升68%。2）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，2024年20城成交面積12333萬方，累計(jì)同比下降18%。3）本周10城二手房成交面積206.7萬方，日平均成交面積29.5萬方，環(huán)比下降29%，同比上升95%。4）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，2024年10城二手房成交面積7901萬方，同比上升8%。
　　投資策略：2025年我們更為關(guān)注廣義財(cái)政的擴(kuò)張助力經(jīng)濟(jì)改善，從而為地產(chǎn)止跌回穩(wěn)創(chuàng)造條件，地產(chǎn)本輪將演繹后周期屬性。地產(chǎn)自身的政策則更聚焦于城市庫存的消化，構(gòu)建合理的損失分擔(dān)機(jī)制，疏通城中村改造和收儲微觀堵點(diǎn)，有可能會讓地產(chǎn)銷售的量價更早見底。當(dāng)下房企更為聚焦于核心城市的改善產(chǎn)品目前僅能作為必備的戰(zhàn)術(shù)動作，但部分房企已經(jīng)體現(xiàn)出來品牌優(yōu)勢、系統(tǒng)化的產(chǎn)品創(chuàng)新能力，有可能成為提升ROE的基礎(chǔ)。建議重點(diǎn)關(guān)注綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、華潤萬象生活、貝殼-W、城建發(fā)展、天地源、中新集團(tuán)。
　　風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表