>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)回首與展望，地產(chǎn)年度總結(jié)：房企銷售，下行壓力一視同仁，買方市場適者生存-250107
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規(guī)模總量繼續(xù)下行，Q4熱度回升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，24年百強房企實現(xiàn)銷售金額4.19萬億元，規(guī)?；貧w15年水平，同比下降30%，較高點（20年）下降68%，行業(yè)總體量持續(xù)收縮。全年的成交節(jié)奏來看，24Q1-3百強房企單季度銷售規(guī)模分別為0.85\1.17\0.85萬億元，Q4達到1.33萬億元，環(huán)比增長56.2%，同比下降1.8%，是21Q3市場下行以來除23Q1/Q2外首次同比降幅收窄至個位數(shù)，中樞規(guī)模保持穩(wěn)定。長維度來看，24Q4絕對規(guī)模依然處于底部，與15Q4規(guī)模相當(dāng)。
行業(yè)分化格局加劇，強信用房企優(yōu)勢明顯。百強房企整體表現(xiàn)較弱，且排名階段企業(yè)表現(xiàn)差異較大，其中Top 20房企門檻收縮最為明顯。分企業(yè)類型來看，24年高均價房企、強信用房企在熱度反彈階段表現(xiàn)更加優(yōu)異，央國企格局持續(xù)加強，市場下行階段，企業(yè)信用成為房企持續(xù)經(jīng)營能力的重要保障，央企建筑系、央企開發(fā)系、地方國資分別跑贏百強整體增速19pct、12pct、6pct，違約房企跑輸24pct。9家重點房企市占率自15年以來持續(xù)提升，24年達20%，24Q4市占率達到23%，頭部強信用房企集中度提升邏輯從未失效。
保利維持銷售榜首，中海、綠城、華潤增速最優(yōu)，強投資房企Q4規(guī)模彈性強。24年全國銷售金額的榜首依然是保利，規(guī)模同比下降24%，持續(xù)經(jīng)營的主流房企中僅中海、保利置業(yè)兩家實現(xiàn)規(guī)模正增長，綠城、華潤、越秀、華發(fā)全年降幅在20%以內(nèi)，其余房企則面臨更深調(diào)整。此外，24年央企建筑系公司及前期歷史包袱較輕的民企發(fā)力，排名提升明顯。9月末新政以來中海、建發(fā)、華發(fā)等23年以來拿地力度較高的房企環(huán)比提升更高，彈性儲備厚度及快速推盤能力高度相關(guān)，補貨力度大、在手土儲充足且新貨占比高、信用優(yōu)勢突出的房企優(yōu)勢明顯。
拿地力度與銷售相關(guān)性減弱，項目布局及產(chǎn)品力重要性加強。企業(yè)策略來看，維持較高的土地投資強度仍是跑贏市場的重要因素。但與22-23年投資強度決定銷售增速不同，24年市場更看重項目布局的核心程度和企業(yè)的產(chǎn)品能力，“流速”是決定24年銷售成敗的主要因素，24年末土地市場競爭中，為提高確定性，央國企紛紛提高土地布局的“核心程度”來提升投資確定性。新房市場全面進入“買方”時代，產(chǎn)品、定價、定位、周轉(zhuǎn)等綜合能力，對企業(yè)提出了更高的要求。
投資建議。25年是房地產(chǎn)行業(yè)大盤企穩(wěn)的關(guān)鍵年，若行業(yè)信心延續(xù)，核心城市率先修復(fù)，企業(yè)尤其是布局核心的強信用企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)及估值存在修復(fù)機會，關(guān)注后續(xù)基本面反饋及強信用房企彈性。
風(fēng)險提示。政策效果不及預(yù)期，持續(xù)性不及預(yù)期；市場景氣度進一步回落的風(fēng)險；企業(yè)盈利能力的修復(fù)節(jié)奏低于預(yù)期
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