>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2024年年報業(yè)績前瞻：政策面踐行止跌回穩(wěn)，基本面承壓中磨底-250207
| 上傳日期： |
2025/2/7 |
大小： |
480KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
考慮到板塊利潤率回落、疊加減值壓力，預(yù)計24年房企業(yè)績?nèi)匀怀袎??；久娣矫妫?022-24年房地產(chǎn)行業(yè)基本面大幅下行；隨著宏觀及行業(yè)政策持續(xù)加碼，預(yù)計后續(xù)行業(yè)基本面有望呈現(xiàn)底部復(fù)蘇跡象，但復(fù)蘇態(tài)勢仍然緩慢、且出現(xiàn)反復(fù)現(xiàn)象，預(yù)計改善路徑將呈現(xiàn)“L”型曲折性弱復(fù)蘇走勢。展望2024年板塊業(yè)績，我們認(rèn)為板塊業(yè)績?nèi)詫⒗^續(xù)承壓，主要源于：1）房企資金緊張影響竣工結(jié)算進度；2021年后銷售連續(xù)下降推動結(jié)算增速明顯放緩；2）前期降價促銷推動當(dāng)期結(jié)算影響利潤率水平以及仍有一定存貨減值壓力。我們預(yù)計2024年房地產(chǎn)板塊業(yè)績?nèi)詫⒗^續(xù)承壓，但考慮到隨著政府要求房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”以及企業(yè)利潤率見底、減值出清，綜合預(yù)計25-26年板塊業(yè)績有望底部震蕩中弱復(fù)蘇，并且企業(yè)之間業(yè)績分化也將進一步加劇。
政策面繼續(xù)踐行止跌回穩(wěn)目標(biāo)，基本面24Q4降幅收窄、但整體仍顯低迷。政策面，9月底以來，房地產(chǎn)政策聚焦修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表、并提出“止跌回穩(wěn)”的強底線要求，包括存量房貸利率降息、降稅、城改貨幣化等?；久妫S著政策持續(xù)密集推出，24Q4基本面呈現(xiàn)底部企穩(wěn)態(tài)勢：1）銷售方面：根據(jù)克而瑞，2024年50強房企累計銷售面積同比-34%，其中10-12月單月同比分別為-1%/-13%/-12%，25年1月單月同比-25%；24Q4銷售同比降幅出現(xiàn)顯著收窄，25年1月降幅又有擴大，主要源于新房推盤減少和1月春節(jié)月影響（去年2月春節(jié)月）。2）拿地方面：根據(jù)中指院，2024年，300城住宅類土地成交面積同比-22%，其中10-12月單月同比分別為-19%/-5%/-14%，25年1月單月同比-11%，表明行業(yè)投資端依然低迷。
根據(jù)結(jié)算節(jié)奏和毛利率預(yù)判，我們預(yù)計主流公司2024年歸母凈利潤情況如下：
1）增速+10%~+20%的公司：招商積余；
2）增速在0%~+10%的公司：濱江集團、新城控股；
3）增速在-10%~0%的公司：華潤置地、建發(fā)國際集團；
4）增速在-30%~-10%的公司：中國海外發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、龍湖集團；
5）增速在-50%~-30%的公司：華發(fā)股份、綠城中國；
6）增速在-50%~-100%的公司：保利發(fā)展、建發(fā)股份；
7）出現(xiàn)虧損的公司：萬科A、金地集團。
投資分析意見：政策面踐行止跌回穩(wěn)，基本面承壓中磨底，維持“看好”評級。我們認(rèn)為9月底以來“止跌回穩(wěn)”政策組合拳走在正確的道路上，聚焦修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，其政策有效性顯著強于以往、并判斷政策仍在起效推動基本面筑底中，同時預(yù)計政策將繼續(xù)發(fā)力推動房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”。而考慮到行業(yè)供給出清接近終章，一方面，供給約束仍將繼續(xù)影響行業(yè)總量仍偏弱，另一方面，供給出清也將推動結(jié)構(gòu)出現(xiàn)強彈性，預(yù)計優(yōu)質(zhì)房企有望復(fù)制煤炭供給側(cè)改革邏輯、并迎來量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：濱江集團、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國；2）低估值修復(fù)房企：建發(fā)股份、新城控股、越秀地產(chǎn)、龍湖集團，關(guān)注金地集團、新城發(fā)展、保利置業(yè)；3）收儲及城改受益房企：越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，關(guān)注城投控股、城建發(fā)展；4）二手房中介：關(guān)注貝殼、我愛我家；5）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)，關(guān)注新城悅服務(wù)。
風(fēng)險提示：銷售回款和融資資金趨緊，城中村改造和收儲政策推進不及預(yù)期
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