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本期投資提示：
　　地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：二手房及新房銷售繼續(xù)改善，新房成交推盤比上升、可售面積下降。上周（25/2/12-25/2/28）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交290萬平米，環(huán)比+37%；其中，一二線環(huán)比+37%、三四線環(huán)比+31%；2月一手房月成交同比+12%，較1月+35pct；其中，一二線同比+22%、三四線同比-38%，分別較1月+42pct和+7pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交136萬平米，環(huán)比+18%；2月二手房成交同比+86%，較1月+71pct。庫存方面，上周15城推盤68萬平米，對應(yīng)成交推盤比1.73倍，最近三個(gè)月（24年12月-25年2月）分別為1.25倍、1.37倍和2.34倍。至上周末，15城可售面積9,054萬平米，環(huán)比-0.5%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為19.4個(gè)月，環(huán)比+0.6個(gè)月，總體行業(yè)新房市場仍處于去庫存趨勢中。
　　主要政策新聞：政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住樓市股市，住建部指出擴(kuò)大城改政策支持范圍。宏觀方面，政治局會(huì)議指出，實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國內(nèi)需求，推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好，不斷提高人民生活水平。住建部表示要擴(kuò)大城中村改造的政策支持范圍，征收補(bǔ)償要安置到位。因城施策方面，安徽省銅陵市購買140平方米及以下新房，可獲總房價(jià)1%補(bǔ)貼。公積金政策方面，天津調(diào)整公積金貸款政策，降低第二套住房首付比例至20%；四川眉山將住房公積金調(diào)整為“即取即付”；佛山實(shí)施商轉(zhuǎn)公新政策；大連公積金貸款新政，首套及二套房最低首付降至20%。土拍方面，杭州、成都等城市進(jìn)行土拍，濱江、綠城等房企均有拿地成交。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：招商蛇口預(yù)告24年業(yè)績同比-36%，保利發(fā)展發(fā)布估值提升計(jì)劃。招商蛇口發(fā)布業(yè)績快報(bào)，2024年?duì)I業(yè)總收入1,789億元，同比+2.3%；歸母凈利潤40.39億元，同比-36.1%；計(jì)提減值準(zhǔn)備合計(jì)59億元。保利發(fā)展股價(jià)連續(xù)12個(gè)月破凈，公司發(fā)布估值提升計(jì)劃，通過穩(wěn)經(jīng)營、提質(zhì)效、股份回購、股東增持、擬中期分紅等手段提升估值。融資方面，綠城中國已申請2028年到期5億美元8.45%優(yōu)先票據(jù)以僅向?qū)I(yè)投資者發(fā)行債務(wù)的方式上市及交易。保利發(fā)展發(fā)行2025年度第一期中期票據(jù)20億/2.6%/5年。
　　一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊跑贏大市，物業(yè)管理板塊跑贏大市。房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲2.22%，滬深300指數(shù)下跌2.22%，相對收益為4.45%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：大連友誼、粵宏遠(yuǎn)A、*ST松江、光大嘉寶、萬通發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為萬業(yè)企業(yè)、長春經(jīng)開、華麗家族、廣宇集團(tuán)、首開股份。物業(yè)管理板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲1.3%，滬深300指數(shù)下跌2.22%，相對收益為3.52%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企24/25PE均值分別為10.4/9.1倍；物管24/25PE均值分別13/12倍。
　　投資分析意見：看好一二線布局、產(chǎn)品力房企，維持“看好”評級。我們認(rèn)為去年9月底以來“止跌回穩(wěn)”政策組合拳走在正確的道路上并將持續(xù)發(fā)力，并且我們認(rèn)為近期行業(yè)呈現(xiàn)了政策底、信用底、需求底三底疊加，強(qiáng)化了止跌回穩(wěn)，房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈也值得更積極對待。而考慮到行業(yè)供給出清接近終章，供給出清也將推動(dòng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)強(qiáng)彈性，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)房企有望復(fù)制煤炭供給側(cè)改革邏輯、并迎來量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、建發(fā)國際、華潤置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國；2）低估值修復(fù)房企：新城控股、龍湖集團(tuán)，關(guān)注金地集團(tuán)、新城發(fā)展、保利置業(yè)；3）收儲(chǔ)及城改受益房企：越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，關(guān)注城投控股、城建發(fā)展；4）二手房中介：關(guān)注貝殼、我愛我家；5）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)，關(guān)注新城悅服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。