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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　本輪REITs市場(chǎng)普跌核心源于情緒超調(diào)與估值修復(fù)的共振。盡管短期承壓，但REITs高分紅屬性仍為中期核心支撐。考慮到市場(chǎng)情緒與流動(dòng)性沖擊可能帶來(lái)股價(jià)超調(diào)，可待REITs市場(chǎng)企穩(wěn)后參與。
　　投資要點(diǎn)：
　　本輪REITs市場(chǎng)普跌核心源于情緒超調(diào)與估值修復(fù)的共振。過(guò)去一周REITs市場(chǎng)迎來(lái)普遍調(diào)整，除新上市的兩只項(xiàng)目漲幅較明顯之外，其余絕大多數(shù)項(xiàng)目皆面臨不同程度的下跌。我們?cè)凇蛾P(guān)注REITs行情獨(dú)立性》一文中提及REITs產(chǎn)品相較股而言收益彈性有限，股價(jià)上漲意味著IRR的下降，相較于債而言需關(guān)注市場(chǎng)沖擊下的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。隨著REITs價(jià)格不斷抬升，IRR與分派率持續(xù)下行，且REITs市場(chǎng)流通盤(pán)規(guī)模偏小，流動(dòng)性緩沖能力有限，在市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)向引發(fā)集中拋售壓力時(shí)易形成流動(dòng)性沖擊，放大短期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　盡管短期承壓，但REITs高分紅屬性仍為中期核心支撐。一方面，過(guò)去一段時(shí)間REIT高分紅屬性吸引固收類(lèi)投資者占比增加，權(quán)益市場(chǎng)對(duì)REITs的虹吸效應(yīng)影響相對(duì)有限；另一方面，雖然目前債券市場(chǎng)邊際承壓，但我們認(rèn)為后續(xù)利率調(diào)整有頂，若REITs市場(chǎng)進(jìn)一步回調(diào)，其高分紅屬性對(duì)配置型資金仍具黏性，比價(jià)優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯下也將為REITs行情提供支撐?？紤]到市場(chǎng)情緒與流動(dòng)性沖擊可能帶來(lái)股價(jià)超調(diào)，可待REITs市場(chǎng)企穩(wěn)后參與。
　　過(guò)去一周REITs指數(shù)整體下行，產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs表現(xiàn)相對(duì)較好。具體來(lái)看，具體來(lái)看，過(guò)去一周中證REITs（收盤(pán)）和中證REITs（全收益）分別變化-2.92%和-2.90%，產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs分別變化-2.46%和-3.02%。從底層資產(chǎn)來(lái)看，過(guò)去一周租賃住房類(lèi)和環(huán)保類(lèi)REITs調(diào)整幅度較小，交通和產(chǎn)業(yè)園類(lèi)REITs跌幅較深。具體來(lái)看，漲幅由高到低分別為：保障房（-1.35%）、生態(tài)環(huán)保（-1.73%）、倉(cāng)儲(chǔ)（-2.34%）、消費(fèi)（-2.61%）、水利（-2.62%）、能源（-2.66%）、交通（-3.00%）、產(chǎn)業(yè)園（-3.30%）。
　　過(guò)去一周REITs市場(chǎng)交易額邊際上行，水利和能源板塊換手率較高。整體來(lái)看，過(guò)去一周REITs周度交易額邊際上升至40.55億元，維持在階段性高位。分經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看周度日均換手率，水利和能源類(lèi)REITs周度日均換手率相對(duì)較高，分別為2.22%和1.57%，交通類(lèi)和消費(fèi)類(lèi)REITs周度日均換手率相對(duì)較低，為1.14%和1.19%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：超預(yù)期REIT政策發(fā)布，底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況惡化，底層資產(chǎn)數(shù)據(jù)計(jì)算方式有偏差