>> 申萬宏源-2025年房地產(chǎn)行業(yè)春季投資策略：三底疊加，筑底在望-250311
| 上傳日期： |
2025/3/12 |
大小： |
2618KB |
| 格式： |
pdf 共31頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
-- |
作者： |
袁豪,陳鵬,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
市場現(xiàn)狀：需求有支撐，供給有約束，局部或?qū)⒐┬枘孓D(zhuǎn)。需求端，2021年以來我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了深度調(diào)整，市場對房地產(chǎn)行業(yè)前景非常悲觀；但積極的因素也在顯現(xiàn)，新房持續(xù)下跌過程中，二手房在2022Q4需求提前見底，成交結(jié)構(gòu)中剛需占比持續(xù)上升，同時我們預計2024年住房總成交將下降至13.9億平（新房+二手房），已低于估算中期住房總需求中樞（增量+存量-空置）為14.3億平，這些都表明了我國中期需求有支撐。供給端，雖然我國目前總體庫存水平偏高（達45億平、對應去化周期5.6年)，但庫存結(jié)構(gòu)分化嚴重，庫存問題集中在三四線城市和土地狀態(tài)庫存，其中三四線占比高達66%、土地狀態(tài)庫存占比高達63%，上述結(jié)構(gòu)意味著短期有效庫存偏低、尤其是一二線城市，同時過去3年中拿地和開工較2021年均大幅下降67%，并且分別已經(jīng)回到了2009和2006年的水平，綜合將導致短期供給有約束，這一方面會制約中短期全國投資和銷售的表現(xiàn)，另一方面也預示后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)有望更早迎來供需拐點，尤其考慮到宏觀政策和行業(yè)政策將進一步寬松背景下，預計2025年一二線城市有望供需逆轉(zhuǎn)、并展現(xiàn)出強彈性。
核心問題：居民資產(chǎn)負債表是關(guān)鍵，房價是重要決定因素。我們估算2021年以來全國二手房房價下跌31%，造成了2024年末全國存量住房市值降至285萬億元、可比口徑下較21年末高點累計下跌27%。住房市值的大幅回落對應2024年末我國住房市值/GDP比回落至216%，回歸至國際中位數(shù)區(qū)間200-300%（美日英德），全國的住房市值總量更加合理化；但住房市值的大幅回落也導致了居民資產(chǎn)負債率的顯著走高，對應2024年中國居民資產(chǎn)負債率提升至13.2%（考慮房產(chǎn)折舊后達15.7%），高于日本峰值、低于美國峰值。參考美國和日本居民資產(chǎn)負債表與消費呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系，去年6月以來我國消費放緩，或源于中國居民資產(chǎn)負債表走弱，而消費走弱伴隨著失業(yè)率高位。去年9月底中央發(fā)布就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略，要求以不發(fā)生規(guī)模性失業(yè)風險為底線。綜上，我們認為本輪政策邏輯鏈條為：房價->居民資產(chǎn)負債表->消費->就業(yè)，其中保就業(yè)是核心目標，居民資產(chǎn)負債表是核心關(guān)鍵，而房價則是決定居民資產(chǎn)負債表的重要因素。此外，參考美日經(jīng)驗居民資產(chǎn)負債率達峰后修復需要2年時間，也對我國或有一定的借鑒意義。
行業(yè)展望：穩(wěn)價為綱，筑底在望，總量仍偏弱，結(jié)構(gòu)強彈性。2021年至今，房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，但政策效果有限。直到去年9月房地產(chǎn)政策開始聚焦居民資產(chǎn)負債表、提出止跌回穩(wěn)強要求，并呈現(xiàn)了強于以往的政策有效性，目前已有7個城市止跌回穩(wěn)。12月政治局會議再次強調(diào)穩(wěn)住樓市股市，凸顯當下中央對于穩(wěn)房價的重視程度，同時也表明9月底以來政策路徑已經(jīng)很清晰，預計后續(xù)將遵循著“修復居民資產(chǎn)負債表+止跌回穩(wěn)”的政策思路推出更積極有為的政策，預計后續(xù)政策空間包括：房貸利率下降、一線限購和稅費等優(yōu)化、收儲落地加速、城改貨幣化安置推進等。展望2025年，考慮到住房總需求的底部支撐及三大需求底部信號（按揭負擔比、租金回報率、千人開工套數(shù)），也考慮到目前行業(yè)供需兩端仍有壓力，包括需求端信心和購買力走弱、以及供給端短期有效供給偏低，綜合之下，我們認為房地產(chǎn)有望筑底，預計2025年總量仍然偏弱，但結(jié)構(gòu)蘊藏強彈性，其中一二線城市有望供需逆轉(zhuǎn)、并展現(xiàn)出強彈性，優(yōu)質(zhì)房企有望復制煤炭供給側(cè)改革邏輯、并迎來量質(zhì)雙升。我們預測2025年：1）新房：銷面-4.5%、銷金-6.4%、房價-2.0%、投資-9.9%、開工9.7%、竣工-22.6%；2）二手房：銷面+6.2%、銷金+6.2%、房價持平。
投資分析意見：三底疊加，筑底在望，維持“看好”評級。我們認為去年9月底以來“止跌回穩(wěn)”政策組合拳走在正確的道路上并將持續(xù)發(fā)力，并且我們認為近期行業(yè)呈現(xiàn)了政策底、信用底、需求底三底疊加，強化了止跌回穩(wěn)，并近期城改舊改及收儲或?qū)⒓涌焱七M，房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈也值得更積極對待。而考慮到行業(yè)供給出清接近終章，供給出清也將推動結(jié)構(gòu)出現(xiàn)強彈性，預計優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企有望復制煤炭供給側(cè)改革邏輯、并迎來量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：濱江集團、建發(fā)股份、建發(fā)國際、華潤置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國；2）低估值修復房企：新城控股、龍湖集團，關(guān)注金地集團、新城發(fā)展、保利置業(yè)；3）收儲及城改受益房企：越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，關(guān)注城投控股、城建發(fā)展；4）二手房中介：貝殼，關(guān)注我愛我家；5）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務、保利物業(yè)，關(guān)注新城悅服務。
風險提示：銷售和融資資金趨緊，收儲和城改推進不及預期
|
|
