>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)點評：土地收儲指引更加明晰，落地進程有望提速-250311
| 上傳日期： |
2025/3/11 |
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| 552KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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3月11日，自然資源部、財政部發(fā)布《關(guān)于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》。相較于24年11月的自然資源部文件（明確了收地范圍、價格和用途，具體可參考我們的報告《收地指引出爐，關(guān)注三大要點》（24.11.11）），本次文件增量信息在于：1、進一步規(guī)范收地范圍；2、明確申報審核流程；3、強調(diào)資金和收益的綜合平衡。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，截至3月10日，廣東、四川、吉林、江西等已公示擬使用專項債券收地的金額約500億元；同時，北京、廣東已率先發(fā)行用于土地儲備的專項債券共424億元，其中廣東的307億元全部用于回收閑置土地。我們預計規(guī)范文件的持續(xù)出臺有望給予地方政府更加明晰的操作指引，加速專項債券收地的落地，從而平衡土地供需、改善房企流動性，進一步筑牢“止跌回穩(wěn)”的趨勢。
增量信息1：進一步規(guī)范收地范圍
本次文件指出，各地要優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲備計劃，24年11月7日之后供應的土地不列入存量閑置土地范圍。參考我們在《我國有多少存量房地產(chǎn)土地庫存？》（25.1.5）中的測算，截至24年10月末，我國存量未開工土地計容建面約12.9億平，這些土地可能優(yōu)先成為土地儲備的對象。進一步結(jié)合中指院的數(shù)據(jù)，空間維度，江蘇、山東閑置土地絕對規(guī)模較高，若考慮“閑置土地/土地出讓面積”，則重慶、云南、遼寧、寧夏、青海的庫存壓力相對更大；時間維度，20-23年出讓的地塊占到63%。
增量信息2：明確申報審核流程
本次文件明確了地方各級自然資源部門在專項債券發(fā)行前后的職責，包括編制并審核項目實施方案、指導督促有關(guān)方面及時上繳專項債券還本付息資金、配合財政部門做好相關(guān)專項債券發(fā)行管理等相關(guān)工作等，同時要求地方各級財政部門要做好用于土地儲備的專項債券發(fā)行管理監(jiān)督工作。其中，“自審自發(fā)”試點地區(qū)經(jīng)省級人民政府審核批準后即可發(fā)行，無需財政部、自然資源部審核，政策落地效率可能更高，具體包括北京、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、山東、湖南、廣東、四川及河北雄安新區(qū)。
增量信息3：強調(diào)資金和收益的綜合平衡
本次文件強調(diào)用于土地儲備的專項債券發(fā)行和使用應當嚴格對應到項目，確保項目融資收益平衡。同時也留下一定靈活操作的空間：一方面，允許專項債券資金可在同一土地儲備項目內(nèi)不同地塊之間調(diào)劑使用，但以單個土地儲備項目為單位，確保項目融資收益平衡，這在廣東省今年發(fā)行的專項債券中已有體現(xiàn)；另一方面，強調(diào)合理確定專項債券用于土地儲備的發(fā)行期限，并未限定具體期限，地方可根據(jù)土地市場供需關(guān)系自行確定。
投資建議
土地收儲政策的推進有望進一步改善地產(chǎn)的庫存問題，我們看好重點城市區(qū)域市場的量價回升，以及在對應區(qū)域擁有儲備或新獲取資源的“三好”房企的估值修復，同時業(yè)績與現(xiàn)金流穩(wěn)健的物管公司亦有望受益于市場止跌回穩(wěn)。重點推薦：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團、招商蛇口、建發(fā)股份、新城控股、招商積余等。
風險提示：地產(chǎn)政策波動的風險，地產(chǎn)基本面復蘇不及預期的風險，部分房企面臨經(jīng)營風險。
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