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一級市場：以戰(zhàn)略配售為主，公開發(fā)售愈發(fā)火爆
　　C-REITs主要采用向戰(zhàn)略投資者定向配售、向網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售、向公眾投資者公開發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)行。63只C-REITs首發(fā)時(shí)戰(zhàn)略配售的份額平均為72.4%，網(wǎng)下投資者占19.4%，公眾投資者僅占8.2%。
　　戰(zhàn)略投資者是REITs一級發(fā)行的基石。戰(zhàn)略投資者根據(jù)事先簽訂的協(xié)議進(jìn)行認(rèn)購，不參與網(wǎng)下詢價(jià)。原始權(quán)益人或關(guān)聯(lián)方強(qiáng)制參與戰(zhàn)略配售，其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以參與戰(zhàn)略配售，2023年12月以來參與戰(zhàn)配規(guī)模占比依次為券商自營13%、保險(xiǎn)9%、私募8%、信托6%、產(chǎn)業(yè)資本5%、公募基金及資管子公司3%、資產(chǎn)管理公司2%和券商資管1%。
　　網(wǎng)下投資者確定REITs一級發(fā)行的價(jià)格。網(wǎng)下和公眾投資者更青睞穩(wěn)定類REITs，市政、租賃住房、水利設(shè)施認(rèn)購倍數(shù)基本均超100倍。保險(xiǎn)、券商自營參與定價(jià)環(huán)節(jié)最踴躍，參與詢價(jià)認(rèn)購份額合計(jì)占比超70%，信托、私募、公募、券商資管也有一定認(rèn)購活躍度，各自份額占比約在5-7%。
　　二級市場：各類機(jī)構(gòu)倉位有別，券商保險(xiǎn)規(guī)?？壳?br>　　2024年中報(bào)顯示各REITs前十大持有人份額約占55-80%。券商自營持倉市值占前十大投資者的12.16%，是原始權(quán)益人外的第一大持倉群體，持有較多交通和能源REITs。中信證券、中金公司分別在18、14只REITs中進(jìn)入前十大，持倉市值約15億元，旗下華夏基金、中金基金管理的項(xiàng)目數(shù)量居市場前二，中信建投、國信證券和東方證券也有一定持倉。
　　保險(xiǎn)持倉市值占前十大10.83%，重倉交通、倉儲和消費(fèi)，中國人壽系、同方全球人壽、中國再保險(xiǎn)系、泰康系持倉領(lǐng)先。中國人壽系通過集團(tuán)多個(gè)子公司全面布局，持倉市值達(dá)15億元。同方全球人壽2024年來大幅增持，并在下半年積極參與多只REITs網(wǎng)下詢價(jià)，建倉迅速。泰康系持倉市值達(dá)13.16億元，重倉普洛斯倉儲物流。
　　私募也活躍于前十大名單中，主要持有倉儲、交通和園區(qū)，規(guī)模較大的有首鋼基金、上海合晟資產(chǎn)、國新央企新發(fā)展格局基金和普洛斯資本等。信托持有較多消費(fèi)和交通。券商資管以倉儲、交通為主，市值占比不斷下降，華金證券資管一枝獨(dú)秀。嘉實(shí)基金、華夏基金等公募基金有資管計(jì)劃進(jìn)入部分REITs前十大，2024年末市場也有42只公募FOF持有REITs，持有市值1.09億元，主要為交通、園區(qū)和倉儲。
　　多家保險(xiǎn)設(shè)立Pre-REITs、REITs切入住房、消費(fèi)、園區(qū)等設(shè)施，可重點(diǎn)關(guān)注保險(xiǎn)提前布局的資產(chǎn)類型，券商積極參與財(cái)務(wù)顧問、做市商等具有集團(tuán)協(xié)同效應(yīng)的REITs。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　公募REITs相關(guān)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；資料來源及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。