>> 開源證券-REITs行業(yè)深度報告：保障房REITs專題報告，租賃住房REIT陸續(xù)入市，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)助力搭建房地產(chǎn)新模式-250314
| 上傳日期： |
2025/3/14 |
大小： |
1577KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
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作者： |
齊東,胡耀文 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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租賃住房REIT陸續(xù)入市，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)助力搭建房地產(chǎn)新模式
保障房REITs屬產(chǎn)權(quán)類REITs，包含底層資產(chǎn)增值屬性與收益現(xiàn)金流雙重回報，P/ffo穩(wěn)定于25-35之間。從底層資產(chǎn)角度看，目前發(fā)布保障房REITs的各項目均屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，底層資產(chǎn)價值穩(wěn)定的同時能保證穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流，具有稀缺性。從資產(chǎn)配置的角度看，保障房REITs資產(chǎn)本身收益源于本身項目資產(chǎn)升值及經(jīng)營收益，與股票市場及債券市場短期相關(guān)性較低，同時收入現(xiàn)金流存在相對可預(yù)見性，在整體收益率下行環(huán)境下，具有高性價比。我們認為，債券市場利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯將繼續(xù)演繹，保障房REITs作為高分紅、中低風險的資產(chǎn)，在政策力度加強以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下，將持續(xù)提升配置性價比，板塊具備較好的投資機會，維持行業(yè)“看好”評級。
保障性租賃房REITs陸續(xù)入市，發(fā)行產(chǎn)品市場認可度持續(xù)提升
2021年7月，隨著國家發(fā)展改革委發(fā)布“958號文”，保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍。2022年8月31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點項目正式上市，發(fā)行規(guī)模總計37.97億元。截至2024年8月末，統(tǒng)計范圍內(nèi)40只REITs基金中，保障房REITs占據(jù)5只，在REIT總市值中占據(jù)6%。其中2022年下半年集中發(fā)行4只，中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT；2024年1月國泰君安城投寬庭保租房REIT發(fā)行。保障房REITs登錄上市后持續(xù)受到市場密切關(guān)注，多組REIT于發(fā)行環(huán)節(jié)，網(wǎng)下和網(wǎng)上認購倍數(shù)均突破百倍，市場對保租房REITs資產(chǎn)品類認可度持續(xù)提升。
招商基金蛇口租賃住房REIT：優(yōu)質(zhì)保障房資產(chǎn)，穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流
招商蛇口保租房REIT項目持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目的資產(chǎn)范圍包括深圳市南山區(qū)港灣大道太子灣人才公寓一期的太子灣項目以及深圳市南山區(qū)工業(yè)八路東招商桃花園五期的林下項目。2023年，招商蛇口保租房REIT項目營業(yè)收入達8328.42萬元，同比增長4.33%，其中租賃住房租金收入7648.24萬元，同比增長2.91%，配套商業(yè)租金收入106.99萬元，同比增長224.61%，項目整體凈利潤3062.01萬元，同比增長18.17%，息稅折舊攤銷前利潤6327.83萬元，同比增長3.49%。招商基金蛇口租賃住房REIT于評估基準日2024年6月30日市場價值為人民幣12.46億元，按總產(chǎn)證建筑面積計算的市場價值單價為19094.83元/平方米。
風險提示：（1）公募REITs價格變動及運營風險；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動加??；（3）各類別資金入市進度不及預(yù)期；（4）項目長期分派率不及預(yù)期。
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