>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：兩會(huì)再提止跌回穩(wěn)目標(biāo)-250312
| 上傳日期： |
2025/3/12 |
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| 440KB |
| 格式： |
pdf 共14頁(yè) |
來源： |
東方證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
趙旭翔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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核心觀點(diǎn)
本周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為-2.5%。滬深300指數(shù)報(bào)收3944.01，周度漲幅為1.4%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2205.31，周度漲幅1.6%；房地產(chǎn)指數(shù)（申萬）報(bào)收2302.28，周度漲幅為1.1%。
全國(guó)性政策方面。政府工作報(bào)告：穩(wěn)住樓市股市防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊;持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn);推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化發(fā)展空間格局;推進(jìn)第二輪土地承包到期再延長(zhǎng)30年試點(diǎn)。地方性政策方面。廣州住房公積金繳存基數(shù)下限由2300元調(diào)整為2500元；上海：?jiǎn)蝺r(jià)不超過94446元/平方米的住房稅率為0.4%；貴陽(yáng)住房公積金“商轉(zhuǎn)公”貸款貼息實(shí)施；珠海擬收購(gòu)未售商品住房轉(zhuǎn)為保障房。
新房銷量較第9周減少，二手房銷售量較第9周減少。第10周44大城市新房銷售為1.5萬套，較第9周減少33.5%；21大城市二手房銷售2.1萬套，較第9周減少6.0%。庫(kù)存量較第9周減少，庫(kù)銷比較第9周減少。截至第10周，18大城市庫(kù)存為73.7萬套，較第9周減少1.3萬套；庫(kù)銷比為18.7個(gè)月，較第9周減少2.4個(gè)月。土地出讓金減少。平均溢價(jià)率下降。
重點(diǎn)公司公告。陸家嘴、招商蛇口發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)快報(bào)；保利發(fā)展發(fā)布2025年2月份銷售情況簡(jiǎn)報(bào)、關(guān)于本公司獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目的公告；*ST金科發(fā)布關(guān)于實(shí)際控制人之一致行動(dòng)人股份增持計(jì)劃到期暨實(shí)施結(jié)果并擬繼續(xù)完成增持的公告；招商蛇口、華發(fā)股份、招商積余發(fā)布關(guān)于回購(gòu)公司股份的進(jìn)展公告；濱江集團(tuán)發(fā)布關(guān)于競(jìng)得土地使用權(quán)的公告。
投資建議與投資標(biāo)的
2025年3月5日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)作2025年政府工作報(bào)告。房地產(chǎn)政策包含需求端、供給端，以及化解風(fēng)險(xiǎn)多個(gè)方面。
需求端：1）實(shí)施適度寬松的貨幣政策，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展。參考24年降息幅度，25年政策利率和貸款利率的降息空間可能約40-50bp，購(gòu)房成本有望進(jìn)一步下探。2）持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。北上深未來限購(gòu)政策有望繼續(xù)優(yōu)化。另外，以貨幣化安置方式新增實(shí)施100萬套城中村改造，政策支持城市不斷擴(kuò)圍?？紤]到部分城中村改造項(xiàng)目推進(jìn)較為困難是由于“征收方案扎實(shí)”和“項(xiàng)目資金總體平衡”之間可能是存在矛盾的。“加力”可能意味著在更長(zhǎng)的時(shí)間周期內(nèi)，在更高的地方債務(wù)容忍度內(nèi)達(dá)到兩個(gè)方案之間的平衡，以加快城中村改造力度。
供給端：1）盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元，比上年增加5,000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。在獲得收儲(chǔ)更大自主權(quán)以及更多資金的情況下，地方收儲(chǔ)、換地有望提速，從而達(dá)到去庫(kù)存的效果，同時(shí)有助于改善地方政府和房企主體的流動(dòng)性。2）適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。“好房子”概念首次被寫入政府工作報(bào)告。隨著全國(guó)更多城市優(yōu)化供地質(zhì)量、調(diào)整住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，更多得房率和質(zhì)量雙高的樓盤推出，改善型住宅需求有望釋放。
風(fēng)險(xiǎn)端：發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。保交樓方面，2024年全年交付住房338萬套，完成既定目標(biāo)。多省份交付進(jìn)度達(dá)90%以上。在2024年房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，繼續(xù)發(fā)揮其作用，一方面保障購(gòu)房者合法權(quán)益，另一方面保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)保主體，使得房企從“輸血”到“造血”良性循環(huán)，防范企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生和擴(kuò)散。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)加劇
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