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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　加快傳統(tǒng)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，推進(jìn)資產(chǎn)證券化盤活存量資產(chǎn)。
　　投資要點(diǎn)：
　　投資建議：業(yè)績符合預(yù)期，考慮公司加快業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，小幅上調(diào)2025-2026年EPS分別為0.26、0.30（+0.02）元，新增預(yù)測(cè)2027年EPS為0.35元。參考同行業(yè)可比公司估值，考慮公司上海物業(yè)資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，賬面現(xiàn)金充裕，給予2025年高于行業(yè)平均的45xPE，維持目標(biāo)價(jià)11.70元，維持增持評(píng)級(jí)。
　　業(yè)績簡述：2024年收入276.75億元/同比-9.32%，歸母凈利潤15.67億元/同比+292.73%，扣非歸母凈利潤1.11億元/同比-42.88%。公司2024年歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)增長主要原因系公司發(fā)行華安百聯(lián)消費(fèi)REIT取得投資收益所致。
　　探索創(chuàng)新商業(yè)模式，輕重并舉加快拓展步伐。分業(yè)態(tài)經(jīng)營表現(xiàn)來看，2024年百貨承壓，購物中心與奧萊業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)健。2024年百貨收入14.83億元/同比-31.93%，購物中心收入22.34億元/同比+17.60%，奧特萊斯收入15.17億元/同比+0.03%，標(biāo)準(zhǔn)超市收入107.62億元/同比-4.72%，便利店收入14.76億元/同比-10.34%，大賣場收入92.61億元/同比-14.99%，專業(yè)專賣收入8.04億元/同比-10.90%。2024年公司積極推進(jìn)百貨業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，上海婦女用品商店于10月27日正式開業(yè)，重新修繕建筑外立面、室內(nèi)裝飾及周邊環(huán)境，引進(jìn)多個(gè)全國首店品牌；百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場構(gòu)筑二次元業(yè)務(wù)壁壘，2024年全年活動(dòng)舉辦近700場，銷售額同比增長70%，客流同比上升40%；悠邁生活廣場創(chuàng)新轉(zhuǎn)型為ZX造趣場，于12月28日新番啟幕；成都奧萊項(xiàng)目打造全國首個(gè)公園漫步式奧萊體驗(yàn)空間。
　　推進(jìn)資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)。公司以上海又一城購物中心作為底層資產(chǎn)于2024年8月成功發(fā)行華安百聯(lián)消費(fèi)REIT，并于12月進(jìn)行首次投資者分紅，折算年化分派率達(dá)5.66%,有利于公司打造消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的“投、融、建、管、退”完整閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)自有物業(yè)的自我循環(huán)和良性發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：消費(fèi)需求疲軟，門店擴(kuò)張不及預(yù)期，行業(yè)競爭加劇