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營(yíng)收利潤(rùn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，派息比例維持50%，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　陸家嘴發(fā)布2024年報(bào)及2025年一季報(bào)，公司營(yíng)收利潤(rùn)保持增長(zhǎng)，2024年住宅合同銷售同比下降，持有物業(yè)出租率整體穩(wěn)定。受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度加快影響，我們上調(diào)2025-2026年并新增2027年盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2025-2027年歸母凈利潤(rùn)為17.4、18.9、20.5億元（2025-2026年原值為14.3、16.2億元），對(duì)應(yīng)EPS為0.35、0.38、0.41元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為26.5、24.4、22.5倍，公司持有物業(yè)位置優(yōu)異，可售住宅資源充足，未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可期，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　營(yíng)收利潤(rùn)保持增長(zhǎng)，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率大幅下降
　　公司2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入146.5億元，同比+33.1%；歸母凈利潤(rùn)15.1億元，同比+5.3%；扣非歸母凈利潤(rùn)14.8億元，同比+10.4%；基本每股收益0.31元，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流13.2億元，同比-88.4%；銷售毛利率和凈利率分別同比下降14.4pct和3.2pct至44.0%和12.3%。公司2024年凈利率下降主要由于結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比-39.4pct至39.2%，投資凈收益同比-36%，同時(shí)資產(chǎn)減值損失-1.8億元。公司2025Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收42.2億元，同比+40.7%；歸母凈利潤(rùn)6.3億元，同比+1.6%。
　　租賃流入同比下降，出租率整體保持穩(wěn)定
　　公司2024年租賃流入41.7億元，同比-6.5%；其中辦公物業(yè)流入31.5億元，同比-10%；商業(yè)物業(yè)流入4.3億元，同比基本持平；酒店物業(yè)營(yíng)收5.2億元，同比+9.3%。截至2024年末，公司持有甲級(jí)寫字樓總面積236萬(wàn)方，上海成熟甲級(jí)寫字樓出租率80%；高品質(zhì)研發(fā)樓總面積33萬(wàn)方，出租率87%；商業(yè)總面積72萬(wàn)方，12月川沙九六廣場(chǎng)開業(yè)。公司2024年物管收入21.8億元，同比+8.2%。
　　住宅合同銷售數(shù)據(jù)下降，負(fù)債壓降，融資成本低
　　公司2024年實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售現(xiàn)金流入95.5億元，其中住宅物業(yè)61.4億元，商辦物業(yè)34.2億元；住宅物業(yè)合同銷售金額和面積分別為73.0億元及6.77萬(wàn)方，分別同比下降49%和52%。截至2024年末，公司有息負(fù)債706.5億元，同比減少27.4億元，平均融資成本3.06%。公司2024年擬每股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.087元，派息比例50%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：寫字樓租賃競(jìng)爭(zhēng)加劇、上海房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、蘇州項(xiàng)目訴訟風(fēng)險(xiǎn)。