>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：一二手房成交環(huán)比改善，5年期LPR下降10BP-250525
| 上傳日期： |
2025/5/25 |
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| 1742KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：一手房成交環(huán)比改善、二手房微增，新房成交推盤比提升。上周（25/5/17-25/5/23）34個重點城市新房合計成交280萬平米，環(huán)比+17%；其中，一二線環(huán)比+20%、三四線環(huán)比-9%；5月一手房月成交同比-4%，較4月+13pct；其中，一二線同比-4%、三四線同比+1%，分別較4月+8pct和+52pct。上周13個重點城市二手房成交128萬平米，環(huán)比+1%；5月截至上周累計成交同比-4%，較4月-4pct。庫存方面，上周15城推盤114萬平米，環(huán)比-6.1%，對應成交推盤比0.99倍，最近三個月（25年2月-25年4月）分別為2.34倍、1.36倍和0.86倍。至上周末，15城可售面積8,936萬平米，環(huán)比持平；3個月移動平均去化月數(shù)為19.3個月，環(huán)比-0.4個月，總體行業(yè)新房市場仍處于去庫存趨勢中。
主要政策新聞：5年期LPR下降10BP，廣州廈門上調(diào)首套房貸利率5-10BP。宏觀方面，央行下調(diào)LPR10BP，1年期LPR從3.1%降至3.0%；5年期以上LPR從3.6%降至3.5%。央行下調(diào)人民幣存款利率，其中最大降幅25BP，3年期和5年期分別降至1.25%和1.3%。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示，今年以來我國房地產(chǎn)市場繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進，部分一二線城市交易有所恢復。國新辦舉行新聞發(fā)布會，住建部等五部門表示將持續(xù)推進城市更新。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資2.8萬億元，同比-10.3%；商品房銷售面積2.8億平，同比-2.8%。廣州多家銀行首套房貸利率下限從3%上調(diào)10bp至3.1%，廈門由3.10%上調(diào)5bp至3.15%。佛山啟動優(yōu)才安居宜居工作儀式，最高購房補貼可達1,000萬元。大連優(yōu)化公積金貸款支持人才發(fā)展政策，貸款額度提高20萬元。杭州首個市本級“收儲”項目落地，為萬科項目。
公司動態(tài)跟蹤：萬科以不超60億元萬物云股票質(zhì)押給深鐵獲得42億元借款。深鐵集團已向萬科提供42億元借款，萬科A約定以不超60億元萬物云股票作為與深鐵集團借款合同質(zhì)押物。華潤置地董事秦虹獲委任為公司提名委員會成員。保利發(fā)展於驍冬因工作調(diào)整辭去公司董事職務，彭祎成為第七屆董事會非獨立董事候選人。首開股份蔣翔宇申請辭去公司董事職務。中國金茂蘇錫嘉擬于6月17日退任獨立非執(zhí)行董事，董事會推薦劉峰當選獨立非執(zhí)行董事。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)和物管板塊均跑輸大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.47%，滬深300指數(shù)下跌0.18%，相對收益為-1.29%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第23位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：空港股份、亞太實業(yè)、南國置業(yè)、天房發(fā)展、海泰發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為華夏幸福、格力地產(chǎn)、萊茵體育、魯商發(fā)展、金地集團。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌0.92%，滬深300指數(shù)下跌0.18%，相對收益為-0.75%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當前主流AH房企25/26PE均值分別為13/12倍；物管25/26PE均值分別12.5/11.1倍。
投資分析意見：看好一二線布局、產(chǎn)品力房企，維持“看好”評級。我們認為去年9月底“止跌回穩(wěn)”仍是目前的政策主基調(diào)，穩(wěn)房價對于房地產(chǎn)和消費都至關(guān)重要，近期中央定調(diào)房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間，預計政策支持力度也將進一步發(fā)力，包括：房貸降息、加量好房子、優(yōu)化收儲、推進城改等，此外預計政府將逐步推進房地產(chǎn)新發(fā)展模式，并預計政府將進一步加大好房子支持力度，而預計現(xiàn)房銷售將采用漸進方式推進，從而行業(yè)競爭格局將進一步優(yōu)化，產(chǎn)品力房企的優(yōu)勢將進一步強化。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團、建發(fā)股份、華潤置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國；2）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；3）低估值修復房企：新城控股、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，關(guān)注金地集團；4）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、綠城服務、中海物業(yè)、保利物業(yè)。
風險提示：調(diào)控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。
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