>> 中誠信國際-2025年5月房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)跟蹤：“降準(zhǔn)降息、公積金貸款利率下調(diào)”三箭齊發(fā)，金融政策協(xié)調(diào)鞏固行業(yè)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)-250527
| 上傳日期： |
2025/5/28 |
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| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中誠信國際 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
肖瀚,熊攀,杜志英 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
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面對(duì)國內(nèi)外復(fù)雜形勢(shì)，央行推出三大類十項(xiàng)措施，其中數(shù)量型及價(jià)格型政策通過降準(zhǔn)降息，同時(shí)調(diào)降公積金貸款利率，購房成本系統(tǒng)性下降。金融監(jiān)管總局從融資機(jī)制優(yōu)化、需求端支持等維度協(xié)同發(fā)力，釋放強(qiáng)烈穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期信號(hào)。這些舉措是對(duì)4月政治局會(huì)議“加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”要求的快速響應(yīng)，有利于持續(xù)鞏固房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，將從供需兩端及市場(chǎng)信心等多方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極影響。
4月以來美國關(guān)稅政策沖擊加大了我國外貿(mào)壓力。為應(yīng)對(duì)外部復(fù)雜環(huán)境，落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，加大宏觀調(diào)控強(qiáng)度，5月7日，國新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期”相關(guān)情況。會(huì)上央行行長(zhǎng)宣布降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元；下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，即公開市場(chǎng)7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)；降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步調(diào)整。前述貨幣政策均已在5月落地實(shí)施。金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)明確加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。穩(wěn)樓市方面，金融監(jiān)管總局扎實(shí)推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效，支持打贏保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)。目前商業(yè)銀行審批通過的白名單貸款增至6.7萬億，支持了1,600多萬套住宅的建設(shè)和交付，有力保障了廣大購房人的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)提供了重要支撐。下一步，金融監(jiān)管總局將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目新模式相匹配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
中誠信國際認(rèn)為，本輪一攬子金融政策將從供需兩端及市場(chǎng)信心方面等多個(gè)維度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生積極影響。需求端，貨幣政策中貸款利率和公積金貸款利率的同步下調(diào)，直接降低了購房者的購房成本，特別是對(duì)于剛需購房者來說，減輕其還款壓力，有利于釋放剛性住房需求。金融監(jiān)管政策中對(duì)改善性住房需求的支持，對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給強(qiáng)化，也將滿足改善性購房者對(duì)住房品質(zhì)的需求，推動(dòng)改善性需求的釋放。根據(jù)2024年幾次降準(zhǔn)降息的效果來看1，全國商品房銷售面積環(huán)比增速分別于2024年6月、9月和12月達(dá)到52.56%、50.04%和37.61%，為年內(nèi)高點(diǎn)，預(yù)計(jì)本輪降準(zhǔn)降息及公積金貸款利率下調(diào)的疊加效應(yīng)有望短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)銷售起到積極的推動(dòng)作用。供給端，數(shù)量型貨幣政策為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更充裕的資金支持，疊加資金成本的下降，有助于緩解企業(yè)的資金壓力，保障項(xiàng)目的順利開發(fā)和建設(shè)。融資制度的完善將使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更加暢通，降低融資成本，有助于企業(yè)資金面的改善。市場(chǎng)信心方面，多部門聯(lián)合推出的一系列政策措施，向市場(chǎng)傳遞了政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，購房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將更加穩(wěn)定，更愿意在合適的時(shí)機(jī)入市購房。此外，一些來華頭部投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值的認(rèn)可，將吸引更多的外部資金進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展。未來，政策的持續(xù)推進(jìn)和落實(shí)將不斷鞏固市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。
新一輪房地產(chǎn)政策逐步升級(jí)，房地產(chǎn)筑底態(tài)勢(shì)明顯，4月新房和二手房成交價(jià)格延續(xù)下降趨勢(shì)，成交量季節(jié)性下滑。土地市場(chǎng)繼續(xù)縮量提質(zhì)，核心城市維持高熱度，新開工繼續(xù)低位運(yùn)行，商品房待售面積進(jìn)一步小幅下降但仍面臨較大去庫存壓力。4月房企境內(nèi)債券市場(chǎng)融資凈流出，二級(jí)市場(chǎng)熱度減弱。
需求端，4月以來，商品住宅價(jià)格延續(xù)下行趨勢(shì)，環(huán)比跌幅小幅走擴(kuò)，一二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格整體環(huán)比持平，三線城市環(huán)比下降0.20%。從銷售情況來看，4月商品房銷售面積及銷售金額同比降幅分別達(dá)2.91%、7.07%，環(huán)比降幅較大，一方面屬于季節(jié)性回落；另一方面需求仍較疲軟。但1~4月銷售面積為2.83億平方米，累計(jì)同比下降2.80%，創(chuàng)近22個(gè)月累計(jì)同比降幅新低；1~4月銷售額2.70萬億元，累計(jì)同比下降3.20%。4月25日政治局會(huì)議召開，新一輪房地產(chǎn)政策逐步升級(jí)，預(yù)計(jì)5月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈弱復(fù)蘇狀態(tài)。
供給端，4月，土地市場(chǎng)延續(xù)縮量提質(zhì)的供應(yīng)策略，100大中城市單月土地成交總價(jià)及溢價(jià)率均小幅下降，其中核心城市優(yōu)質(zhì)地塊屢創(chuàng)新高，北京、杭州、成都、蘇州、重慶、南京相繼拍出高溢價(jià)地塊，杭州土地出讓金超300億元，平均溢價(jià)率達(dá)31.1%。4月新開工面積及竣工面積均出現(xiàn)季節(jié)性下滑，截至4月末，商品房待售面積環(huán)比持續(xù)下降，但仍處于歷史高位，庫存亟待降低。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，受拿地及新開工規(guī)模均處于低位的影響，1~4月房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同比下降10.3%，小幅走闊，其中最主要資金來源的購房者個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)付款同比分別下降8.5%和3.0%。
二手房市場(chǎng)來看，4月70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格同比降幅進(jìn)一步呈縮小態(tài)勢(shì)，連續(xù)7個(gè)月呈收窄態(tài)勢(shì)；環(huán)比跌幅略有上升，環(huán)
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