>> 渤海證券-固定收益專(zhuān)題報(bào)告：初看REITS的投資機(jī)會(huì)(系列二)-250612
| 上傳日期： |
2025/6/12 |
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| 格式： |
pdf 共27頁(yè) |
來(lái)源： |
渤海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
李濟(jì)安,王哲語(yǔ) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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核心觀點(diǎn)：
2021年6月，首批公募REITs上市以來(lái)，相關(guān)制度法規(guī)不斷完善，支持政策持續(xù)推出，公募REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段，發(fā)行提速后存量規(guī)模迎來(lái)較快增長(zhǎng)。截至2025年6月6日，市場(chǎng)共有66只REITs產(chǎn)品上市，累計(jì)發(fā)行規(guī)模超1700億。從資產(chǎn)性質(zhì)看，產(chǎn)權(quán)類(lèi)的REITs發(fā)行數(shù)量更多，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)的REITs發(fā)行規(guī)模更大。每個(gè)REITs的發(fā)行規(guī)模不盡相同，單個(gè)發(fā)行規(guī)模較大的REITs主要集中在交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs，單個(gè)發(fā)行規(guī)模較小的REITs主要集中在園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
截至2025年6月6日，全市場(chǎng)REITs總市值達(dá)到2020.74億元，與發(fā)行規(guī)模對(duì)比，市值低于發(fā)行規(guī)模的REITs共有15只，其中交通基礎(chǔ)設(shè)施8只，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施6只，生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施1只。交易熱度方面，REITs的流動(dòng)性整體偏低。首批9只REITs發(fā)行后，2021年6月當(dāng)月?lián)Q手率為4.62%，此后換手率從0.75%低位回升，在2022年2月?lián)Q手率升至3.39%后，交易熱情逐漸消退，換手率持續(xù)低位波動(dòng)，2023年行情不佳也一定程度上影響了交易熱度，年度換手率呈逐年下降的趨勢(shì)，2024年換手率已降至0.82%。2025年以來(lái)，REITs表現(xiàn)較好，成交量處于高位，2月達(dá)到歷史峰值，換手率也處于相對(duì)高位，隨后月份成交量及換手率均呈下降態(tài)勢(shì)。截至6月6日，2025年換手率為0.80%。
從REITs投資者份額比例來(lái)看，戰(zhàn)略投資者占比最高，占總份額比例在55%-84%，是主要的投資力量；網(wǎng)下投資者占比次之，占總份額比例在11%-32%；公眾投資者占比較低，占總份額比例在3%-14%。REITs市場(chǎng)以機(jī)構(gòu)投資者為主，個(gè)人投資者持有份額比例較低。2024年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，機(jī)構(gòu)投資者持有比例均高于80%，且多數(shù)REITs機(jī)構(gòu)投資者持有比例在95%以上。由于持有較大規(guī)?；鸱蓊~的戰(zhàn)略投資者以長(zhǎng)期持有為主，較大比例份額存在禁售限制，實(shí)際流通的基金份額較少。
從基金份額持有人戶(hù)數(shù)和機(jī)構(gòu)投資者持有比例的變化趨勢(shì)來(lái)看，部分投資者選擇REITs上市后將認(rèn)購(gòu)的份額拋出，以至于持有人戶(hù)數(shù)持續(xù)減少，而機(jī)構(gòu)投資者則以買(mǎi)入持有為主，因此份額集中度整體上升。此外，也有部分REITs機(jī)構(gòu)投資者份額比例減少，華夏中國(guó)交建高速REIT、鵬華深圳能源REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT是近兩年連續(xù)被機(jī)構(gòu)投資者減持的REITs。
從基金流通份額和非流通份額的變化趨勢(shì)來(lái)看，所有REITs的流通份額都是在逐年增加，這主要是限售份額解禁以及部分份額從場(chǎng)外轉(zhuǎn)到場(chǎng)內(nèi)流通有關(guān)，非流通份額則基本是逐年減少，僅2023年中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴(kuò)募后非流通份額增加。
前十大持有人方面，2024年報(bào)顯示REITs前十大持有人份額比例在45%-88%，年報(bào)披露的持有人主要是原始權(quán)益人、證券公司、保險(xiǎn)、資管、基金、信托等。
梳理目前上市的66只REITs解除限售時(shí)間及份額可知，2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年、2028年、2029年、2030年、2035年、2047年，分別解禁26.23億份、29.72億份、16.96億份、73.76億份、33.65億份、46.02億份、16.96億份、38.51億份、10.24億份、1.70億份、2.55億份（上述解禁份額含2023年擴(kuò)募REITs的限售份額）。從份額來(lái)看，2025年解禁規(guī)模最大，近三年的解禁并未對(duì)市場(chǎng)形成明顯沖擊的經(jīng)歷推斷，預(yù)計(jì)2025年沖擊有限，且在利率下行的大趨勢(shì)下，REITs流動(dòng)性增強(qiáng)或?qū)⒏形Α?br> 風(fēng)險(xiǎn)提示：
政策推動(dòng)不及預(yù)期，違約超預(yù)期，統(tǒng)計(jì)口徑偏差，不構(gòu)成投資建議。
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